不要期待房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)大幅松動(dòng)

　　在外需持續(xù)萎靡和消費(fèi)短期內(nèi)難堪重任的情況下，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的下滑，預(yù)調(diào)微調(diào)的著力點(diǎn)重點(diǎn)放在了見(jiàn)效快、事關(guān)全局、帶動(dòng)性強(qiáng)的大型項(xiàng)目上，如基建投資、保障性住房、戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)等。

　　但四五月公布的投資、工業(yè)增加值等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)回落疲態(tài)。之所以出現(xiàn)這種背離和微調(diào)政策效力的消解，不得不考慮始于2011年的房地產(chǎn)調(diào)控加碼的影響。今年1-5月，固定資產(chǎn)投資分項(xiàng)中的基建投資和制造業(yè)投資增速比1-4月有所加快，而占固定資產(chǎn)投資1/4的房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落。如果看投資增速相比去年同期的變化，這一邏輯則更為明顯。今年1-5月，固定資產(chǎn)投資同比增速比去年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，分項(xiàng)中的制造業(yè)投資和基建投資增速分別回落6.7和7.8個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落了16.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資增速的變化也驗(yàn)證了上述觀點(diǎn)，今年1-5月，粗鋼、水泥、平板玻璃、挖掘機(jī)和混凝土機(jī)械等房地產(chǎn)上游行業(yè)的固定資產(chǎn)投資增速同比回落32.4個(gè)百分點(diǎn)，下游的家具制造投資回落了11個(gè)百分點(diǎn)，家用電器和紡織等行業(yè)的投資增速同比回落了6個(gè)百分點(diǎn)。

　　由上分析，可以這樣來(lái)梳理房地產(chǎn)影響的邏輯鏈條：以限購(gòu)、限貸為主的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)保持高壓，商品房銷(xiāo)售規(guī)模不斷回落，開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工和拿地的積極性很低。這一邏輯鏈條作用下去將意味著：一是隨著新開(kāi)工和土地購(gòu)置規(guī)模的不斷下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模也將不斷下降，進(jìn)而全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模增速仍將繼續(xù)下降；二是房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資不斷走低，將進(jìn)一步惡化上游原材料和相關(guān)制造業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，上游投資下滑速度將加快，下游紡織、家具和耐用消費(fèi)品的銷(xiāo)售將繼續(xù)走低并影響消費(fèi)需求的穩(wěn)定；三是土地購(gòu)置規(guī)模下降將直接導(dǎo)致地方寬口徑財(cái)政收入減少，地方政府融資平臺(tái)償債和再融資開(kāi)閘將大受影響，地方配套落實(shí)國(guó)家政策微調(diào)的項(xiàng)目建設(shè)也會(huì)受到影響。

　　這樣看來(lái)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑的壓力主要來(lái)自需求萎縮，除國(guó)外主要經(jīng)濟(jì)體債務(wù)去杠桿導(dǎo)致的出口需求萎縮外，始于2011年的以限購(gòu)、限貸為主的房地產(chǎn)調(diào)控加碼，應(yīng)該是這一輪需求萎縮的邏輯起點(diǎn)。進(jìn)入2012年以來(lái)，以限購(gòu)、限貸為主的房地產(chǎn)調(diào)控加碼影響開(kāi)始顯現(xiàn)，并且與外需萎縮、基建投資緊縮和金融危機(jī)期間一攬子刺激政策到期（如“家電下鄉(xiāng)”）疊加，造成出口需求、投資需求和消費(fèi)需求“三駕馬車(chē)”全面緊縮。這其中，以限購(gòu)、限貸為主的房地產(chǎn)調(diào)控影響最大。

　　民生考量和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)內(nèi)生變量。2010-2011年房?jī)r(jià)快速上漲而經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要受民生壓力的影響；在當(dāng)前房?jī)r(jià)有所回落而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能快速下滑的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策走向更多受經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定的影響，而民生考量權(quán)重有所降低。因此，4月底以來(lái)國(guó)家提出政策微調(diào)，首套房?jī)?yōu)惠政策的常態(tài)化、制度化，更多地出于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的考慮。

　　目前，不管是從出口、投資、消費(fèi)“三駕馬車(chē)”的實(shí)際增速看，還是從前瞻性指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)看，當(dāng)前形勢(shì)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2009年金融危機(jī)期間。更為重要的是，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，國(guó)家已經(jīng)主動(dòng)降低了今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，對(duì)經(jīng)濟(jì)適度減速容忍度提高。因此，在房?jī)r(jià)反彈壓力和上漲動(dòng)力仍舊存在，而房?jī)r(jià)合理回歸的目標(biāo)還未實(shí)現(xiàn)的情況下，還不需要、也不能松動(dòng)限購(gòu)和限貸政策。

　　因此，近期房地產(chǎn)政策微調(diào)的基本思路就在于，在堅(jiān)持限購(gòu)、限貸政策不變的前提下，通過(guò)降低首套房購(gòu)置的成本，刺激以首套房為主的剛需入市，消化房企庫(kù)存，增加房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，緩解房企資金壓力，改善房企預(yù)期并促進(jìn)房企新開(kāi)工和拿地。

　　2009-2011年商品房新開(kāi)工同比分別增長(zhǎng)14％、40％和11％，相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)充足，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力也比較大。在剛需購(gòu)房需求的價(jià)格彈性比較大情況下，以首套房為主的剛需入市對(duì)房?jī)r(jià)上漲的帶動(dòng)比較小，也更可接受。

　　目前，隨著總體資金環(huán)境的寬松和購(gòu)房成本的下降，以剛需為主的銷(xiāo)售量回升顯著，而房?jī)r(jià)也并沒(méi)有明顯上漲。因此，在房地產(chǎn)政策選擇上，目前還是以加大首套房購(gòu)置優(yōu)惠為主，邊走邊看，暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)力度更大的刺激政策。因?yàn)榱Χ雀�大的政策只能以加大信貸杠桿或引致非理性需求，均有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，政策副作用太大。隨著通脹和外匯占款雙雙下降，貨幣政策空間已經(jīng)打開(kāi)，資金環(huán)境回暖本身就可以促進(jìn)購(gòu)房者入市，而保障房建設(shè)可以部分緩解商品房下滑，這些可選政策的價(jià)值更大。