明年一季度樓市或現(xiàn)小幅下跌 總體行情趨平淡

　　如果沒有國際金融危機和國內經濟下行雙重外部因素的影響，2008年樓市不可能下跌；如果沒有去年10月以來中央和地方的聯(lián)袂救市，今年絕不可能復演2007年盛市圖景——加入人為因素之后，我們分析市場趨勢的視線會變得有些模糊，但只要我國住宅改革的市場化方向不變，政策只能在短期內決定市場形態(tài)，中長期走勢主要還是由市場機制說了算。在綜合考慮市場機制與政策干預兩種因素的前提下，筆者認為，未來半年內，全國市場總體行情趨于平淡。

　　市場和政策將展開激烈博弈

　　從房地產業(yè)的商業(yè)周期觀察，我國樓市正在經歷第三個中周期。宏觀經濟存在周期性波動的規(guī)律，又可細分為長周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究價值。改革開放以來，我國宏觀經濟經歷了三個中周期，而樓市的演變軌跡基本與宏觀經濟周期相似。1988年進行土地批租和住宅制度改革后，我國房地產市場開始起步，至今走完了兩個完整的中周期。

　　根據(jù)國房景氣指數(shù)的變化可知，第一個周期是1990年至1997年，景氣高點出現(xiàn)在1993年，達118點，低點出現(xiàn)在1997年，為88點；第二個周期是1998年至2009年，2007年11月達到107點的峰值，2009年3月下滑至96點的谷值。這兩個周期有些不同，前者處于市場化早期，后者市場化程度迅速提高。前者屬于急升緩降，海南、北海等地市場狂熱導致3年即觸頂；后者屬緩升快降，增長了近10年，而下行只花了不足兩年。從中可以悟出什么呢？市場的“無形之手”，決定了房地產經濟呈周期性變化，而政策的目標是“逆周期”調控，作用是加速或延緩周期變化。

　　今年4月開始，國房景氣指數(shù)由跌轉升，意味著我國樓市新一輪上升周期已經啟動。可走出的軌跡卻有些不健康，今年二季度以來成交量狂增、價格猛漲，部分城市投資投機風氣趕上2007年。

　　結果將是如何？其實也簡單。在今年第四季度和明年，市場機制和政策機制將展開激烈博弈。今年二三季度市場反彈力度過大，已非復蘇正常形態(tài)，“無形之手”將壓制市場繼續(xù)走熱。與2003年以來每年都有若干重大政策出臺不同的是，自今年以來，政策面基本上處于“真空期”，沒有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴格化、查處閑置用地等情況，則可以認為政策稍稍收緊。

　　明年一季度或小幅下跌

　　接下來，不妨分析一下近期市場表現(xiàn)。從成交量來看，今年全國商品房的成交高點出現(xiàn)在6月份，7月環(huán)比下跌19%，8月環(huán)比持平，9月環(huán)比增長16%，不過仍低于6月。9月份，各個城市成交情況出現(xiàn)分化，一線城市中除了廣州環(huán)比大增42%外，京滬深三地繼續(xù)環(huán)比下滑，多數(shù)二三線城市成交反彈。西部情況最好，中部次之，東部稍差。由此充分證明，全國樓市調整的時間次序呈大中小城市、東中西部梯度排列。值得關注的是，部分城市成交量下滑的主要原因之一是供應緊張。

　　從房價分析，筆者認為，9月全國商品房價格出現(xiàn)“漲幅拐點”。70個大中城市房價指數(shù)自今年3月出現(xiàn)由跌轉漲后，3-9月環(huán)比漲幅依次為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房價漲幅首次收窄，接下來還將繼續(xù)縮小，極有可能在明年一季度出現(xiàn)環(huán)比負增長。從區(qū)域看，9月70個城市中有66個新建住宅銷售價格上漲，其中漲幅最大的5個城市是，溫州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、濟寧1.9%、銀川1.7%；價格下降的城市有2個，其中吉林下降2.0%、三亞下降0.4%。房價的區(qū)域性漲跌，并無明顯規(guī)律可言。

　　未來半年，基本上可以看得清全國市場總體走勢：樓市行情趨于平淡。就成交量而言，今年三季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，四季度和明年一季度極有可能繼續(xù)遞減。2007年全國新建商品房成交面積為7.6億平方米，2008年為6.2億平方米，按前三季度成交量測算，今年可能達到7.8億平方米。而2007年屬非理性繁榮，今年成交量這么高亦不正常，2010年全年銷售很難超過今年了，估計有可能下跌1-2成。

　　至于房價，筆者認為，明年一季度極有可能出現(xiàn)小幅下跌，但期望全年大跌是不現(xiàn)實的，價格維持盤整的可能性更大。政策走勢目前來看相當曖昧，眼下業(yè)界熱衷于猜測營業(yè)稅等優(yōu)惠政策年底會否終止，其實相關政府部門目前也在征求意見，筆者日前就參加過相關的一次會議。不過，可以肯定的是優(yōu)惠政策全部取消的可能為零，因為經濟回暖還需要房地產繼續(xù)出力，但考慮到明年即將到來的通脹以及今年以來資產價格高漲等不利因素，適度抑制樓市中的投資投機需求，將被列為政策目標。(上海易居房地產研究院 綜合研究部部長 楊紅旭）

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