住房保障體系逐步完善 樓市進入“新雙核時代”

    一邊是保障性住房，一邊是普通商品房，兩個市場今后將涇渭分明。我國房地產(chǎn)市場也將由此進入一個新的階段，“新雙核時代”的帷幕徐徐打開。

    政策 構(gòu)建住房保障體系

    臨近年底，建設(shè)部等幾大部門接連下發(fā)《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩個重要辦法，對今年8月出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中的精神進行落實。“今年我國房地產(chǎn)市場最大特點之一，就是出臺保障性住房政策。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說。

    根據(jù)上述文件規(guī)定，我國將加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。其中，城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。今年年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭；2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。另外，經(jīng)濟適用房供應(yīng)對象也為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。

    “我國新的住房保障體系主要有四個特點。一是受益群體由最低收入擴大到低收入；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責(zé)任細分為省級政府負責(zé)、市縣落實；四是明確保障類住房開發(fā)的四個資金來源。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林總結(jié)說。

    中國指數(shù)研究院副院長陳晟也向上海證券報指出，為了確保政策落實，相關(guān)辦法對“房源”、“資金”等問題上作出了明確規(guī)定。對于廉租房的資金來源更是“重點突出”，包括地方政府預(yù)算、公積金收益、土地出讓金收益，以及廉租房租金本身等多個方面加以明確。“房地產(chǎn)‘雙核時代’正徐徐向我們走來，低收入家庭的住房春天正悄然臨近。”陳晟樂觀地表示。

    問題 “夾心層”是否納入保障

    值得注意的是，《廉租房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》出臺后，隨之而來的中等收入家庭（即所謂“夾心層”）買不起房的問題開始成為社會關(guān)注的熱點。“低收入者是少數(shù)，他們的住房保障，從根本上說不屬于房地產(chǎn)市場范疇，而是屬于非市場范疇，即是政府必須承擔(dān)的責(zé)任。”國家發(fā)改委下屬研究機構(gòu)一位專家直言。 

    他表示，對于低收入家庭基本住房保障必須通過政府責(zé)任給予承擔(dān)，而對于“夾心層”買不起房的問題恰恰是房地產(chǎn)調(diào)控的核心。“肉價菜價上漲，政府要思考相應(yīng)的調(diào)控和解決方案。房價上漲過快過高，政府也要思考解決方案。”他說。

    對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，各地正在推出的“雙限房”可以解決部分“夾心層”買不起房的問題。然而，記者注意到，目前“雙限房”對于準(zhǔn)入者門檻的界定還未明朗，沒有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)。

    記者從權(quán)威渠道獲悉，目前正由建設(shè)部牽頭草擬的《住房保障條例》，對此也暫無定論，“夾心層”是否納入住房保障體系不得而知。“‘夾心層’買不起房的問題主要還應(yīng)靠市場調(diào)控和市場來身來解決，而不能一味靠政府承擔(dān)，否則國家將走回到‘福利分房’的老路上。”陳晟說。

    實際上，“政府相關(guān)政策是有的，只是比較零散，缺乏梳理。”陳晟向上海證券報表示，包括加大中小戶型普通商品房建設(shè)的“90平方米占70%”政策、公積金制度、住房補貼，以及各種對自住性住房的保護性政策傾向，都有助于解決問題。

    陳晟指出，隨著中小戶型普通商品房的供給逐步占到70%，“夾心層”的住房供需矛盾將得到緩解。

    調(diào)控 掀起地產(chǎn)“整治風(fēng)暴”

    回顧2007年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華認為：“2007年的調(diào)控雖然沒有像去年和前年那樣連續(xù)出臺了很多政策，但調(diào)控的力度并沒有減弱，政策還是在強化，措施還是在細化，調(diào)控的效果將逐步顯現(xiàn)。”記者也了解到，今年各地都在忙于落實去年的調(diào)控政策，制定本地具體規(guī)定。

    針對在房地產(chǎn)市場中存在的違法違規(guī)問題，今年曾刮起一場“整治風(fēng)暴”。今年3月，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、國家發(fā)改委、工商總局等八部門聯(lián)合組織開展了全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治工作。�?jù)統(tǒng)計，全國286個地級及以上城市中，共有31577個房地產(chǎn)開發(fā)項目完成了自查自糾，涉及30000多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)4000多個項目存在不規(guī)范的問題，約占總數(shù)的13%。

    目前，“國務(wù)院派出的12個督察組已經(jīng)出發(fā)了。”聶梅生向上海證券報透露，年底國務(wù)院督察組將對各地貫徹房地產(chǎn)調(diào)控情況進行檢查。

    此前，建設(shè)部相關(guān)負責(zé)人在總結(jié)動員會上特別強調(diào)，對群眾反映強烈、隨意漲價的房地產(chǎn)開發(fā)項目，各地建設(shè)主管部門、房地產(chǎn)主管部門將會同物價監(jiān)管等部門進行專項調(diào)查，并嚴肅處理。

    “督察組檢查的結(jié)果將成為下一步調(diào)控的依據(jù)。”聶梅生說。據(jù)悉，此次12個督察組還要對各地調(diào)整商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加中小戶型住房供應(yīng)和穩(wěn)定住房價格等工作進行督察。

    應(yīng)變 開發(fā)商尋求新模式

    “預(yù)計2008年不會出臺更多房地產(chǎn)政策，主要任務(wù)將是督促各地落實已出臺的政策。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰預(yù)測。

    陳晟也表示，中央經(jīng)濟工作會議明確指出，明年要著力改善民生，保障居民住房，特別是解決城市低收入家庭住房問題成為重點工作之一，因此明年政策層面不會再有大調(diào)整，工作將重在落實，使保障性住房政策在各地生根發(fā)芽。他認為，雖然目前“夾心層”的住房問題也比較受社會關(guān)注，但是，“目前是呼吁多于實際行動，出臺新政策的可能性不大。”

    聶梅生則認為，明年除落實現(xiàn)有政策之外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策方面可能還將會有進一步的探索。例如，對物業(yè)稅的進一步摸索，進行“空轉(zhuǎn)實”試點。聶梅生還認為，2008年“地根”、“銀根”的緊縮性政策預(yù)期相當(dāng)強。她預(yù)計，商業(yè)銀行將進一步加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，加強房地產(chǎn)信貸調(diào)控。保障性住房，以及自住性住房將獲得更多的資金支持。同時國土管理部門將進一步加大土地管理，保障廉租房、經(jīng)濟適用房、以及中小戶型住房的土地供應(yīng)，打擊開發(fā)商囤地。

    值得注意的是，在房地產(chǎn)步入“雙核時代”之際，嗅覺靈敏的開發(fā)商已經(jīng)開始尋求新的開發(fā)模式。

    記者注意到，自調(diào)控以來，北京限價房競標(biāo)基本成為了知名房地產(chǎn)企業(yè)的競技舞臺。北京一位房地產(chǎn)老總表示，廉租房無利潤可言，房地產(chǎn)企業(yè)介入可能性很小，但對于微利的經(jīng)濟適用房，許多開發(fā)商卻都很有興趣。

    就在不久前，萬科董事長王石向媒體透露，萬科建造的首個廉租房試點，將于2008年6月迎來廣州市民入住。他同時表示，萬科將大規(guī)模建造低收入群體住房。

    萬科的做法或許有些超前。但是，“在土地、信貸等政策都向保障性住房傾斜，以及緊縮土地、信貸的情況下，開發(fā)商正處于‘腹背受敵’的窘境。”聶梅生向記者表示，在新的背景下，開發(fā)商的發(fā)展模式也要調(diào)整。（記者 于祥明）

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