力保限購(gòu)限貸底線是地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)

　　剛剛過(guò)去的7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了5、6月份的紅火局面，不僅超過(guò)6成的主要城市房屋成交量繼續(xù)攀升，而且百城房?jī)r(jià)指數(shù)在連續(xù)9個(gè)月下跌后，6月和7月分別上升了0.05%和0.33%。但是，很多人擔(dān)心這種回升的勢(shì)頭不久將掉頭直下。這是因?yàn)椋�針�?duì)6月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的反彈跡象，中央多個(gè)部門(mén)三番五次地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松。

　　近期市場(chǎng)關(guān)注集中在以下疑問(wèn)上：新一輪調(diào)控政策是否會(huì)出臺(tái)，力度會(huì)有多大？房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的勢(shì)頭是否就此戛然而止？從發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)“逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事”的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控短期行為，決策機(jī)制比較簡(jiǎn)單，形象點(diǎn)就是“面多了添點(diǎn)水，水多了添點(diǎn)面”。但是，具體到中國(guó)這個(gè)問(wèn)題則復(fù)雜很多。回顧近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷程，類似的疑問(wèn)也出現(xiàn)過(guò)很多次。就我國(guó)下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策走向，需要展開(kāi)深層次分析。

　　從經(jīng)濟(jì)層面講，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控如此艱難，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛與追求經(jīng)濟(jì)增速這對(duì)矛盾難以平衡的一個(gè)凝縮。我國(guó)30年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)靠的是要素紅利和制度紅利，但這兩大紅利的釋放已接近尾聲，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平的中樞不可避免地臺(tái)階式下移。啟動(dòng)新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要在經(jīng)濟(jì)體制上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和突破。但是，金融危機(jī)不僅蔓延至今，破壞力大，而且暴露了中國(guó)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的弊病和脆弱性，甚至將支撐這種模式的內(nèi)外部循環(huán)鏈條部分破壞。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型在短期內(nèi)難以見(jiàn)效的情況下，管理層不得已再次祭出依靠要素規(guī)模投入獲得投資增長(zhǎng)的傳統(tǒng)模式，寄希望在“發(fā)展中解決問(wèn)題”，這就要求“高壓”的房地產(chǎn)調(diào)控政策必須適當(dāng)松綁。

　　但是，我國(guó)當(dāng)前面臨的形勢(shì)已經(jīng)不容許再經(jīng)歷一輪房?jī)r(jià)上漲。一方面，房地產(chǎn)投資需求若再次興起，將對(duì)本已艱難的實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資產(chǎn)生新一輪抽血效應(yīng)，實(shí)業(yè)振興和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的任務(wù)將更加艱難。另一方面，房地產(chǎn)問(wèn)題遠(yuǎn)不止是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲引發(fā)的征地拆遷沖突、貧富差距、住房困難等問(wèn)題，已經(jīng)使房地產(chǎn)成為我國(guó)“民怨”和社會(huì)不穩(wěn)定最為集中的一個(gè)領(lǐng)域。

　　近期，管理層降低首套房的購(gòu)置成本以帶動(dòng)市場(chǎng)銷售增加，并在不觸碰限購(gòu)、限貸的前提下，對(duì)于地方的“微調(diào)”行為適當(dāng)提高容忍度，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)與控房?jī)r(jià)的艱難平衡。但對(duì)于地方政府來(lái)講，“微調(diào)”幅度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。當(dāng)前，地方政府對(duì)于土地的依賴已經(jīng)到了無(wú)以復(fù)加的地步。

　　2009年擴(kuò)大內(nèi)需以來(lái)，地方規(guī)劃了很多周期性較長(zhǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施或市政設(shè)施大型項(xiàng)目。上述很多項(xiàng)目當(dāng)前正處于全面施工和竣工階段，正在等待資金大量投入，有部分項(xiàng)目的開(kāi)工也在等待資金。這些項(xiàng)目前期投入的資金也到了需要償還的階段，也在等待資金。這些均需要增加地方政府的土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)的僵局――“銷售低迷―庫(kù)存攀升―預(yù)期悲觀―縮減開(kāi)工”，根本不是“微調(diào)”所能夠改變的，土地市場(chǎng)冷清的局面也就難以改觀。

　　這就可以解釋，為什么4、5月份主要城市住房成交均有10%-20%的環(huán)比增長(zhǎng)，但土地市場(chǎng)依舊較為冷清的原因。這是因?yàn)椋�針�?duì)首套房的優(yōu)惠政策對(duì)于全面消化開(kāi)發(fā)商日益攀升的庫(kù)存作用甚微，難以提振開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。進(jìn)入6、7月份，隨著對(duì)于地方微調(diào)底線的明確和對(duì)部分闖關(guān)者的制止，地方對(duì)于政策的突破只能轉(zhuǎn)入地下和以“只做不說(shuō)”的方式進(jìn)行。地方政府“微調(diào)”的深入及其示范作用愈演愈烈，并在事實(shí)上將限購(gòu)、限貸政策的作用部分抵消了，這是主導(dǎo)近兩個(gè)月市場(chǎng)快速回升的主因，也是“排隊(duì)搶房”和“地王”等現(xiàn)象再現(xiàn)的主要原因。

　　因此，此次管理層督察的目標(biāo)非常清晰，即及時(shí)糾正地方政府 “突破限購(gòu)和限貸紅線”的越界行為。可以預(yù)見(jiàn)的是，對(duì)于再次越界的地方政府，不再是僅僅采取簡(jiǎn)單叫停的做法，取而代之的是問(wèn)責(zé)等更嚴(yán)厲的手段，確保限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行效力。

　　至于會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的、更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如近期傳言的擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、取消房屋預(yù)售制度、擴(kuò)大限購(gòu)范圍、二手房交易按評(píng)估值征稅等，在穩(wěn)增長(zhǎng)被置于相當(dāng)重要的位置時(shí)，出臺(tái)的可能性很小。目前，房?jī)r(jià)之所以反彈還是由于地方對(duì)限購(gòu)、限貸政策的消極執(zhí)行，以及私下里的小動(dòng)作突破限購(gòu)、限貸政策。因此，力保限購(gòu)限貸底線不被突破，是下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)。盡管未來(lái)市場(chǎng)需求將仍舊以剛需為主導(dǎo)，但由于我國(guó)居民對(duì)房?jī)r(jià)上升的慣性預(yù)期還沒(méi)有改變，隨著貨幣政策寬松通道的打開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢回升的態(tài)勢(shì)將不會(huì)扭轉(zhuǎn)。