房地產最壞的時刻已經過去？

　　“很多人認為中國房地產業(yè)是個巨大泡沫、它正在破滅。我們不愿意戳破這一點，但我們認為最壞的時候已經過去了。”渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩說，盡管很難說房價從此攀升，開發(fā)商的現(xiàn)金壓力仍然很大，但是造成這種低迷狀況的因素正在發(fā)生改變。

　　這幾乎與玫瑰石顧問公司董事謝國忠的觀點相對。謝國忠依舊秉持他的悲觀論調。作為中國房地產最著名的唱空者，最近他再次重申，中國房地產業(yè)泡沫巨大，瀕臨崩潰，房地產交易低迷導致資金不能回籠，從而出現(xiàn)惡性循環(huán)局面。謝國忠建議，人們應該投資跨國企業(yè)的股票和黃金，而不是把錢扔在鋼筋混凝土里。

　　當然，他們各有理由。

　　王志浩看到，全國范圍內不同開發(fā)階段的建筑面積的同比增長出現(xiàn)了3個明顯的轉折點：一是完工面積增速在下降、同比增長重回20%以下，意味著，新建房屋供給激增的態(tài)勢將很快結束； 二是銷售面積增長率已見底，且明顯高于2008~2009年的谷底，銷售量上升說明開發(fā)商打折降價把購房者吸引回來了，這一點很重要，它表明一季度開始的一線、二線城市購房者回歸樓市仍在繼續(xù)，并向全國范圍擴大；三是在建面積增速驟減，暗示新建房屋激增的態(tài)勢將于不久結束。

　　“中國的房地產業(yè)顯然仍將面臨困境。”王志浩說，在過去幾個月里，完工面積和銷售面積之間出現(xiàn)了巨大的差距，房屋庫存仍處較高水平。此外，在上年的基礎上，完工面積仍在增加，但銷售面積仍在減少，所以庫存量似乎沒有下降，但現(xiàn)在庫存增長率可能在減速。在庫存量回歸正常水平之前，這種趨勢將持續(xù)一段時間。在此背景下，中小開發(fā)商及大的杠桿投資者將繼續(xù)處于艱難的經營環(huán)境。“然而，好消息是，迄今為止，房價在可控制的范圍內下滑，同時，地方政府悄然松動限購政策，購房者因此回歸樓市。”

　　全國主要城市地價監(jiān)測系統(tǒng)顯示，去年下半年以來，105個監(jiān)測城市中，北京等33個城市的政策微調內容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。除上海、蕪湖、佛山、成都等4個放松限購政策“紅線”的城市被叫停外，其余城市不涉及限購的政策微調均還在實施。最近，南京市更是明確將加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度，首次購買自住商品房視同南京戶籍，并可按5年內個人所得稅市以下留成部分，給予購房補貼。

　　與此同時，樓市漸次回暖。中國指數研究院最新數據顯示，在7月16～22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測的40個城市中，32個城市交易量同比上漲，6個城市同比漲幅超過150%，其中，蘇州同比增幅最大，達306.42%。

　　國家統(tǒng)計局公布的6月70個城市樓價數據也可證明這一點：70個大中城市中，價格下降的城市有21個，上漲城市有25個。值得注意的是，這是此輪調控周期9個月以來，上漲城市數量首次超過下降城市數量。

　　王志浩還觀測到，房屋的高庫存量也在悄悄下降。他認為，像上海、北京、深圳和廣東這些一線城市不應出現(xiàn)太大的庫存問題， 因為它們是國際化城市，而土地供應是有限的。一線城市的房屋庫存在達到僅5個月的庫存高點之后，至2012年年底將可能出現(xiàn)負值。其他城市的情況要差一些。三線城市（例如南昌）的房屋庫存量低于二線城市（例如杭州/成都）。

　　“我們懷疑其原因在于三線城市市場開發(fā)相對不足、投機資金進入較少。我們一直認為二線城市狀況最差，那里的庫存量高達20~25個月值。我們認為二三線城市郊區(qū)的開發(fā)商在遭受損失，尤其是在大連、天津、武漢這樣的城市。單看積極的一面，我們比較了2012年年初和現(xiàn)在的二三線城市房屋庫存狀況。二線城市年初房屋庫存高達近25個月的量、現(xiàn)在下降到12個月。當然各個城市存量不一，但關鍵的是，最壞的時候已經過去了。根據我們的估測，如果當前的銷量水平得以維持，房屋庫存水平將持續(xù)下降，直至2013年年底。”王志浩說。

　　謝國忠悲觀的理由是，今年以來，中國房地產成交額比去年同期減少了35%以上。過去地方政府出售地皮籌集修建道路等基礎設施的資金，但現(xiàn)在地皮交易萎靡不振，基礎設施建設工程只能中斷。他視之為惡性循環(huán)的中繼，苦日子還在后頭。謝國忠認為，房地產當前的回暖，“是因為有些信托產品，放高利貸到期了，有些盈利產品是銀行可以兌現(xiàn)的，所以很多人拿到錢之后，不敢去放高利貸了”。

　　7月7日，溫家寶總理在江蘇常州調研時強調，要防止變相放松購房政策，毫不動搖地繼續(xù)推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。之后，國土資源部以及住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》。該通知要求，各級國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設（房地產、城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門要堅持房地產市場調控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。

　　目前，國務院已派出多個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。據悉，包括住房限購措施、土地供應、差別化信貸政策執(zhí)行等，是督查重點。(董偉)