投機被擠出的樓市為何還在騷動

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經過兩年多的房地產調控，現在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場（《上海證券報》6月25日）。

　　此前，北京市住建委等部門也曾說過，現在市場上90%以上都是自住型需求，投資投機性需求基本被擠出。但是，人們不禁要問，那為何近期房地產市場又出現了騷動呢？成交量放大、部分城市價格微漲、地王又現、千人排隊拼搶樓盤等現象在一線城市開始涌現。國家統計局發布的70個城市房價數據顯示，5月份上漲城市比4月份多一倍。

　　以筆者分析，在限購政策沒有任何松動情況下，應該說這波行情主要是自住型剛需拉動的。宏觀背景是，我國經濟下行壓力增大，穩增長被提至重要位置，開發商等根據過去“經驗”，大肆吹噓、散布放松房地產調控來穩增長的輿論氛圍，以此忽悠剛需入市。自住型剛需由于預期房價繼續下行，此前一直持觀望態度。近期，在開發商忽悠下，在存款準備金率和利率下調的宏觀微調下，以及個別部委放出一些容易讓市場誤解曲解的政策信號慫恿下，剛性需求開始騷動而集中投入購買，成為推動這波行情的主要原因。

　　但不可否認的是，來自市場的信息表明，第二套房的改善性需求和投資性需求，也同時進入市場。一些地方政府放松或者變相放松限購政策，致使一小部分投資投機性需求渾水摸魚進入市場，對市場形成一定需求壓力。此時，說“投機性需求基本上被擠出了市場”為之尚早。

　　只要限購政策不退出，市場中的自住型剛需就對房價構不成威脅，動搖不了房價整體下行的大勢。首先，剛需非常有限，而且剛需一旦購買后就會退出市場，不像投機性炒房一波又一波，最終吹大泡沫。其次，滿足自住型剛需的供給渠道多、數量大。商品房市場的中小戶型住房，正在加快建設的保障性住房都將很快投入市場。

　　因而，控制房價的關鍵是徹底打壓和擠出投資投機性需求的力度不能減輕。就目前而言，投資投機性需求被基本擠出市場，只是主觀估計而已，尚沒有具體數據進行縝密論證。最為擔心的是地方政府明里暗里變相松動限購政策，使得投資投機性需求繞道入市。只要限購政策不松懈，地王出現、房價微漲、千人排隊搶購樓盤等，都只不過是曇花一現罷了。