易憲容：美債風暴無法逆轉中國樓市政策

　　從2010年國十條出臺以來，政府對房地產的嚴厲調控一波接著一波。在近兩年的時間內，盡管這種房地產宏觀調控一直難見切實有效的效果，但畢竟遏制了國內樓市“高燒”不止的勢頭，并推動了房地產市場漸漸轉向健康的發(fā)展方向，且相關政策對房地產市場約束力也越來越大。因此，當一線城市的住房銷售出現(xiàn)快速下跌，當一些城市的住房價格開始松動并向下調整時，當國內經濟增長有放緩跡象時，總是會有利益攸關的部門或人出來要求政府弱化這種“嚴厲”的房地產調控政策，暗暗希望當前的房地產政策會如2008年下半年那樣突然逆轉。而這次美國債信危機，似乎就成了這種輿論最好的借口。但是，在筆者看來，盡管美國國債的長期信用降級風暴同樣來勢洶涌，對全球經濟的影響與沖擊同樣十分巨大與深遠，但這次美國債信危機并不會讓當前中國的房地產宏觀調控政策突然逆轉，反之，這次美國的債信危機倒很有可能成為中國房地產市場軟著陸的契機。

　　理由也很簡單：同是面對外界強力沖擊，但我們所處的環(huán)境卻已大不相同。

　　2003年的“非典”突然爆發(fā)時，政府的第一反應是如何通過房地產這個宏觀調控工具盡可能讓危機導致的經濟損失補回來，這就有了房地產的18號文件。同樣，2008年的美國次貸危機引爆全球性金融危機后，美國金融體系崩塌、全球金融市場激烈動蕩，中國經濟隨之大幅滑坡。為制止經濟的頹勢，中國政府表現(xiàn)得異常果斷，短期內整個經濟政策出現(xiàn)重大逆轉，房地產政策更是成了最為重要的宏觀調控工具，最終促使2009年的經濟出現(xiàn)V字型反彈。

　　可這次美國債信危機風暴來臨之時，我們已積累了不少應對國際金融危機的經驗，再加上這些年治理通脹的心得，遇上美國債信危機所帶來的全球金融巨幅震蕩，中國政府已用靜心觀察沉著應對替代了政策沖動，不會馬上亮出政策的底牌。事實上，針對當前的國際國內金融市場形勢，上個星期國務院召開的常務會基本上已表明了靜觀應對的態(tài)度。因此，想要國內房地產政策像2008年那樣出現(xiàn)大逆轉是根本不可能的。

　　放眼看全球，國際經濟態(tài)勢與2008年也很不一樣。盡管無論是美國還是歐洲及日本，目前所面臨的困難很多，幾年來救市政策并沒有讓這些發(fā)達國家經濟走出困境，甚至于有人推測美國經濟可能出現(xiàn)二次衰退，但當前歐美發(fā)達國家的經濟形勢至少好于2008年，多數(shù)都在緩慢地復蘇，只不過復蘇的速度與成效與市場的希望距離還太遠。若就當前中國經濟形勢來看，則與2008年的情況更是不可比擬。在2008年，高速運行的中國經濟本已到了一個資源與市場約束的關口，國際金融危機暴發(fā)只不過催化了中國經濟的衰退。而由于2008年以來過度的信貸發(fā)放及強力的財政支持，當前中國經濟仍處于經濟高增長區(qū)間，而且這種高增長并不會由于美國債信危機而有多少減弱。

　　當前中國經濟面臨的問題是如何保持經濟適度增長，如何讓過高的通脹率得以緩解并化解金融體系的風險，而不是防止經濟快速下滑。換言之，尋求經濟的適度發(fā)展和穩(wěn)定物價之間的平衡，而任何新的刺激政策都會打破這種平衡。特別是，如果調整房地產調控政策，打破這種平衡所留下的后遺癥會更嚴重。現(xiàn)在的樓市狀況表明，2008年下半年房地產政策逆轉所產生的后遺癥是十分嚴重的。

　　在359號文件的作用下，2008年國內房地產市場，各地住房市場不僅銷售全面下落，而且房價也開始出現(xiàn)下降的松動，房地產市場預期正在發(fā)生較大變化。如果不是美國次貸危機暴發(fā)震撼了全球經濟，危及全球金融，為了應對危機，我國政府出臺前所未有的救市政策，國內房價本該向理性回歸。而眼下的樓市又與2008年有根本上的不同。首先，2009年至2010年前期“救市”型的政策將全國住房銷售量及住房價格帶到前所未有的高處。從今年上半年國內房地產業(yè)運行的情況來看，整個房地產運行仍然處于亢奮之中。全國房地產開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中住宅投資增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。由于前期銷售快速增長一般會滯后半年及一年反映在房地產開發(fā)投資的增長上，由此可知房地產開發(fā)投資增長態(tài)勢在下半年仍然會處于高位；其次，住房銷售價格經過兩年快速飆升后，總體上并沒有轉折之勢，只是上漲幅度放緩，且快速飆升出現(xiàn)區(qū)域性位移，由一線城市逐漸轉到二三線城市。還有，房地產貸款余額已達10萬億元以上了，其中個人住房貸款余額達到6.26萬億，這兩個數(shù)據(jù)與2008年相比，都高了一倍以上。如果加上與住房有關的住房抵押貸款及政府融資平臺，數(shù)字顯然會更驚人。這自然大大增加了國內金融體系的風險。另外，當前的房地產開發(fā)投資增長達到33%以上的水平，說明全國房地產投資開發(fā)依然處于熱火朝天的態(tài)勢。

　　據(jù)此可以認定，盡管從2010年出臺了不少房地產宏觀調控政策，國內房地產市場的極度繁榮的態(tài)勢并沒有改變，反之這種態(tài)勢早就開始由一線城市向二三線城市轉移，房地產泡沫還在繼續(xù)吹大，國內金融體系面對的風險也越來越高，而房價調整的預期根本就沒有轉變等。面對如此情景，怎么能因為美國債信危機就突然改變當前房地產宏觀調控方向及力度呢？恰恰相反，如果繼續(xù)強化房地產宏觀調控的方向及力度，并借美國債信危機之機加緊擠出房地產泡沫，或許能收促使中國房地產宏觀調控軟著陸之效。