房價(jià)進(jìn)入下行通道 中小房企“愁”錢過冬

　　9月份國內(nèi)70個(gè)大中城市中，樓市價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。而作

　　為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的房價(jià)，更是連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比停漲。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍將這些數(shù)據(jù)解讀為，國內(nèi)樓市拐點(diǎn)已到，降價(jià)成為諸多開發(fā)企業(yè)無奈的選擇。

　　由于銷售不暢、回款困難，作為資金密集型的房企，找錢過冬成為眼下要務(wù)，對于資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企，這個(gè)冬天更將面臨一場生死考驗(yàn)。

　　籌錢話題打敗土地推介

　　10月15日，山東大學(xué)中心校區(qū)一棟教學(xué)樓內(nèi)，一間教室里人滿為患，一場針對中小房企的私募基金掛牌儀式以及中小房企如何找錢的專題講座吸引了全省數(shù)十家開發(fā)企業(yè)參與，中小房企占其中多數(shù)。上午9：30講座剛剛開始，容納四五十人的教室里已經(jīng)座無虛席，工作人員不得不臨時(shí)添加座椅，即便如此，這個(gè)房間的兩側(cè)過道上，還是站滿了聽眾。

　　在外人眼里，這場持續(xù)了三個(gè)小時(shí)的主題講座晦澀難懂，金融術(shù)語、專業(yè)模型貫穿講座始終，而且對大部分中小房企來說，講座更像是一次金融知識的普及，其中提到的幫助中小房企籌錢的渠道方式可操作性不強(qiáng)。但講座過程中極少有人離席，更有認(rèn)真者掏出隨身攜帶的筆記本認(rèn)真記錄。

　　這一狀況與此前在山東另一地舉辦的土地招商論壇形成差異，在那一場全國范圍的土地招商論壇上，參與論壇的開發(fā)企業(yè)數(shù)量縮水，而且參與論壇的開發(fā)企業(yè)直言，參與論壇主要是考察市場形勢，拿地的意愿幾乎為零。青島一家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人直言，在目前的形勢下，開發(fā)企業(yè)只求自保，無心擴(kuò)張。

　　濟(jì)南西部一家開發(fā)企業(yè)的營銷負(fù)責(zé)人李鴻偉稱，這種對比反映出一個(gè)問題，在目前的形勢下，中小開發(fā)企業(yè)普遍面臨巨大的資金壓力，任何幫助中小房企籌錢的方法都能讓他們心動。

　　政策發(fā)力房價(jià)進(jìn)入下行通道

　　以限貸、限購、限價(jià)為代表的樓市調(diào)控，在經(jīng)過充分發(fā)酵后，已發(fā)揮了政策效果。18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。而作為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價(jià)環(huán)比再次全面持平停漲，這已經(jīng)是四大一線城市連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。

　　在解讀這一數(shù)據(jù)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士稱，“全國70個(gè)指標(biāo)城市的價(jià)格數(shù)據(jù)明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)”，一線城市的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下降通道。

　　雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，山東幾個(gè)受監(jiān)測的城市同比房價(jià)依然有小幅上漲，但山東開發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)為，山東房價(jià)下行已經(jīng)有征兆，山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱，目前山東樓市中，大批開發(fā)企業(yè)采用的團(tuán)購、特價(jià)等形勢，實(shí)際上是一種變相降價(jià)。而在9月份的統(tǒng)計(jì)月報(bào)中，山東另一家樓市調(diào)查公司——世聯(lián)信力怡高稱，9月份濟(jì)南樓市成交均價(jià)同比下降1.4%，環(huán)比下降1.6%，整體成交均價(jià)出現(xiàn)小幅下降。

　　但即便團(tuán)購、特價(jià)等前所未有的營銷手段輪番上場，山東樓市“金九銀十”兩個(gè)月成交仍出現(xiàn)大幅下滑，存量住宅大幅上升。

　　李鴻偉所在項(xiàng)目十月初開盤，其前期客戶積累過程成為樓市成交走低的典型樣本。“在六月份的時(shí)候，我們對樓市下半年走勢還相對樂觀，”李鴻偉說，“最高我們每周積累的客戶能到30個(gè)。”而在此后的七、八、九三個(gè)月份，每周積累客戶的數(shù)量直線下降，從十個(gè)到幾個(gè)，再到幾個(gè)星期都積累不到一個(gè)，“觀望越來越濃，市場信心越來越低迷。”李鴻偉稱，雖然開盤時(shí)首批推出的房源大部分已經(jīng)成交，但在私下里李鴻偉透露，超過一半以上的房源都是團(tuán)購客戶，而且項(xiàng)目尚未推出的房源還有數(shù)百套，銷售壓力與日俱增。

　　由于成交急劇縮量，山東樓市的住宅存量激增，濟(jì)南一位開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，正常年份濟(jì)南年度成交面積在三四百萬平米，而目前的住宅存量已經(jīng)足夠兩到三個(gè)月的正常銷售。而九、十月份濟(jì)青兩地將有大批項(xiàng)目入市，到10月底，濟(jì)青兩地的住宅存量將創(chuàng)歷史新高。

　　八成房企年度任務(wù)難完成

　　由于銷售不暢，年度銷售計(jì)劃已經(jīng)成為絕大部分開發(fā)企業(yè)不可能完成的任務(wù)。“我們年度回款任務(wù)在10億左右，而目前到賬的回款不超過6個(gè)億，完成年度銷售任務(wù)基本無望。”18日濟(jì)南一家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦言。

　　而濟(jì)南本土另一家開發(fā)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人也私下里透露，直到9月底，他們的年度銷售任務(wù)才勉強(qiáng)完成三分之一。

　　出現(xiàn)這種情況絕非個(gè)例，以濟(jì)南為例，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，八成以上在售項(xiàng)目完成今年銷售任務(wù)都將成為泡影，其中外來一線開發(fā)企業(yè)也在其中。業(yè)內(nèi)人士稱，“十月份之后樓市將進(jìn)入淡季，指望年底沖刺不現(xiàn)實(shí)”。

　　而由于年底的計(jì)劃報(bào)表將十分難看，濟(jì)南業(yè)內(nèi)已經(jīng)有傳言，大批在售項(xiàng)目面臨重大人事調(diào)整，銷售、財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)人年底將被走馬換將。

　　采訪中，一家外來企業(yè)的營銷負(fù)責(zé)人苦著臉稱，他們的項(xiàng)目，人事調(diào)整目前還沒有跡象，但從企業(yè)高層明確傳出的消息稱，由于銷售任務(wù)沒有完成，年底的績效、獎金以及福利等將要大打折扣。（記者 張璐）