深圳一樓盤降價，市民通宵排隊搶購

    端午小長假上海僅有1個別墅項目開盤，成為二季度以來周末開盤項目最少的一周。這個位于浦東的別墅樓盤，也僅僅推出了89套聯(lián)排別墅。

    追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海僅有2個項目開盤。而預計6月上海全市只有33個項目上市，環(huán)比5月開盤量縮水28%，與去年同期相比也減少了18%。其中，90平方米以下小戶型樓盤僅占7席，其余26個項目均是100平米以上大面積項目以及別墅項目。更值得注意的是，多達12個項目的總價預計過千萬，占總開盤量近4成。

    對于樓盤入市步伐減緩，上海一樓盤銷售負責人指出，開盤量減少主要由三方面原因引起：一是部分開發(fā)商仍對后市抱有希望，有意識地將推盤時間后延；二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發(fā)商希望避開風頭，等前期房源消化后再推盤；三是根據(jù)歷史經(jīng)驗，端午假期通常并不旺銷。

    北京市場雖然有新盤趁端午假期推出，但同樣是成交冷清。北京共有5個項目在端午期間開盤，均價都低于23000元，多數(shù)位于大興、房山等郊區(qū)。位于豐臺區(qū)的7克拉項目節(jié)日期間正式開盤，預售均價23000元，當天開盤的200余套房源，直到下午5點左右只售出了18套，不到總數(shù)的1/10。

    5月北京樓市出現(xiàn)大范圍滯銷，29個開盤項目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低，銷售率超過四成的僅有遠洋一方和首開常青藤兩個項目，這兩個項目都是率先大幅度下調(diào)項目價格，才吸引到較多的購房者。

    就在京滬樓市陷入膠著狀態(tài)之時，策略更為靈活的深圳開發(fā)商率先打出降價大旗，新盤低價入市吸引到眾多市民通宵排隊。由于政府出臺的限價政策，位于深圳觀瀾的招商觀園開盤前傳出均價每平方米12000多元，較市場預期低了3000元/平方米，引起了購房者的關(guān)注，開盤之前進行現(xiàn)場登記的客戶即已經(jīng)超過3000批次。

    6月4日招商觀園開盤當天絕大部分房源即銷售出去，銷售人員表示，凌晨就有購房者來到售樓處排隊，到早上9時開盤時，現(xiàn)場排隊購房者已近300人。此次實際售價不同于之前的傳言，均價在每平方米14000元左右，比市場價格低了1000元。總體上節(jié)日期間深圳樓市成交冷清，但由于有降價樓盤橫空出世，市場不乏熱點。

    信托繼續(xù)輸血

    5月房地產(chǎn)信托規(guī)模依然居高不下

    盡管來自銀行的貸款已經(jīng)收緊，資金鏈狀況不容樂觀，但由于開發(fā)商大力拓展信托、委托貸款、境外融資等多種融資渠道，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時的程度，這給開發(fā)商提供了繼續(xù)捂盤扛價的底氣。

    用益信托工作室統(tǒng)計表明，僅今年1至4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項目222個，發(fā)行數(shù)量同比增加66.92%，募集資金722.11億元，募集資金規(guī)模同比增長115.26%。4月集合信托產(chǎn)品的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比高達43.25%。而且4月工商企業(yè)信托的占比為24.76%，許多信托產(chǎn)品以工商企業(yè)為名，實則投向房地產(chǎn)業(yè)務，導致近幾個月工商企業(yè)類信托項目持續(xù)增加。

    好買基金研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)信托仍然是募資最多的品種，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托產(chǎn)品，納入統(tǒng)計的175只產(chǎn)品總規(guī)模為353.96億元，其中投向房地產(chǎn)的信托募集資金達到96.24億元，遠遠超過其他信托募集規(guī)模。

    房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以其高收益率吸引了眾多投資者，為房企提供了源源不斷的資金來源。中融信托發(fā)行的“創(chuàng)鴻集團佛山創(chuàng)鴻匯苑集合資金信托計劃”，產(chǎn)品期限為24個月，預期年收益率為9%至14%。五礦信托發(fā)行的“榮騰商業(yè)地產(chǎn)投資基金信托計劃”，期限為18至24個月，預期年收益率為10.5%至13.5%。而3年期非房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的預期收益率通常不超過10%。

    業(yè)內(nèi)人士分析，去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之間，10月之后達到6.60%，今年以來最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品數(shù)不勝數(shù)，最高預期收益率則從11%一路漲至15%，個別信托計劃甚至打出最高收益率超過20%的口號。

    宜信財富管理中心分析師表示，樓市限購令出臺后，很多高凈值客戶將注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托。去年下半年以來，房地產(chǎn)信托收益率越來越高，十分熱銷，特別是一些質(zhì)地較好的項目，產(chǎn)品出來一周就被搶購一空。但業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)信托收益率一路飆升必然對所投房地產(chǎn)項目的利潤率有更高要求，甚至項目利潤率要達到40%，再考慮到信托公司的凈資本情況，此類產(chǎn)品繼續(xù)拓展的空間已經(jīng)不大。

    委托貸款異軍突起

    逾期難以償還情形不斷出現(xiàn)

    除了房地產(chǎn)信托，委托貸款也成了房地產(chǎn)企業(yè)又一重要融資渠道。今年一季度金融數(shù)據(jù)顯示，委托貸款增加了3204億元，是去年同期委托貸款增加額的2.1倍。

    截至5月底，剔除上市公司出于正常經(jīng)營需要給關(guān)聯(lián)公司提供的貸款，今年以來上市公司通過銀行已經(jīng)發(fā)放17筆委托貸款，合計金額近14億元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托貸款是借給了缺錢的房地產(chǎn)企業(yè)。已經(jīng)公布了貸款利率的14筆委托貸款的平均貸款利率達到15.8%，相比一年期貸款基準利率上浮了150%，其中最高一筆委托貸款利率達到21.6%。

    中南建設5月27日公告稱，將通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店借款2億元，用于公司經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)，借款期限1年，年利率12%。中南建設將于合同簽訂后的1年內(nèi)按季度支付金陵飯店資金利息費600萬元，全年共計2400萬元。

    一家商業(yè)銀行內(nèi)部人士表示，今年委托貸款數(shù)量大增、利率明顯上升，特別是發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款猛增。由于委托貸款屬于銀行中間業(yè)務，受托人不承擔任何貸款風險，只收取手續(xù)費，所以銀行也愿意招攬。中國證券報記者也發(fā)現(xiàn)，許多民間資本正在通過委托貸款的這一渠道流入房地產(chǎn)企業(yè)，部分委托貸款實際利率水平高達20%至30%，同時不斷出現(xiàn)委托貸款逾期未還的情況。

    民間資金輸血房地產(chǎn)企業(yè)，境外資金也直奔中資房企。標準普爾統(tǒng)計，僅今年一季度中資房企已經(jīng)從境外市場融資超過30億美元，預計今年全年很可能突破百億美元，創(chuàng)下中資房企海外融資額的最高紀錄。

    恒大地產(chǎn)、仁恒置地、雅居樂、合景泰富、恒盛地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等中資房企都積極開展境外融資。中駿置業(yè)和華南城控股在海外發(fā)債，籌資規(guī)模分別為20億元人民幣和2.5億美元，合生創(chuàng)展籌資3億美元，瑞安房地產(chǎn)則融資35億元人民幣。

    有專家表示，隨著未來信托公司凈資本可能告急和有關(guān)部門強化監(jiān)管，信托融資渠道擴張空間有限，而委托貸款逾期不還的情形增加，民間資金對房地產(chǎn)業(yè)務的熱情將逐漸消退。同時境外融資風險也在上升，融資后上市房企股權(quán)安全將面臨一定危險。開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，根本措施還是要靠加快銷售回籠資金。

    端午節(jié)期間，深圳有開發(fā)商打出降價大旗，新盤低價入市，吸引了眾多市民通宵排隊購房。然而，其他一線城市卻沒有出現(xiàn)降價搶購場面，在北京、上海原本被購房者寄予厚望的端午促銷大戰(zhàn)并未出現(xiàn)，開發(fā)商缺乏降價意愿，大量新盤繼續(xù)延期上市，總體上看各地樓市因為僵持而顯得格外冷清。

    業(yè)內(nèi)人士表示，目前開發(fā)商仍有各種辦法維持其資金鏈，如信托、委托貸款、境外融資等，資金情況尚未惡化到2008年金融危機時的程度，這似乎為開發(fā)商咬緊牙關(guān)繼續(xù)捂盤扛價憑添了底氣。此外，許多開發(fā)商仍對樓市反彈抱有希望，不到萬不得已，開發(fā)商難以直接降價。但開發(fā)商通過信托、委托貸款和境外融資等渠道融資難以持久，確保資金鏈不斷裂的根本措施還是要推動銷售、加快回籠資金。（記者 萬晶）

廣州深圳二手房市場繼續(xù)調(diào)整

炒房客出貨 小中介關(guān)門

廣州、深圳等一線城市當前的二手房市場呈現(xiàn)出調(diào)整局面。中國證券報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，端午節(jié)期間，雖然有部分炒房客出貨，但由于市場低迷，銷售情況并不樂觀。廣州、深圳的中小房產(chǎn)中介公司的處境不佳，部分門店已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)；而大型中介公司卻趁機擴張，擴大市場占有率，推出新業(yè)務，力求在競爭中求生求存、壯大發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士認為，房價在7、8月間會出現(xiàn)明顯松動。

囤積房源入市拋售

中國證券報記者采訪中發(fā)現(xiàn)，一些炒房客此前囤積了部分新房房源，這部分房源大多是沒住過的“次新房”，他們近期急于出手，于是一些房產(chǎn)中介公司開始聯(lián)手新樓的售樓處，按照新房市價出售。用房地產(chǎn)中介的行話說，這叫做“一、二手聯(lián)動”。這種現(xiàn)象在新房供應相對充足的廣州十分常見。

一位地產(chǎn)中介工作人員就向中國證券報記者介紹了一個位于廣州天河區(qū)的在售樓盤。雖然這一樓盤尚未售罄，但已經(jīng)有炒房客一口氣向中介拋出了12套二手房源，價格與新樓相當。這些房源均已經(jīng)過裝修，過戶費也由賣家承擔。對炒房客而言，實際上是不看好后市，寧肯少賺點錢也要及時出貨。雖然這位中介工作人員一再向中國證券報記者宣稱，這12套房將在一天之內(nèi)被搶光，但實際上該樓盤目前銷售情況十分一般。業(yè)內(nèi)人士介紹，由于目前市場前景不樂觀，部分炒房客、甚至開發(fā)商開始通過房產(chǎn)中介銷售之前的存貨。

部分小中介關(guān)門

年初以來，中介行業(yè)業(yè)內(nèi)就開始流傳“中介關(guān)門潮再現(xiàn)”的說法。中國證券報記者在廣州、深圳實地走訪過程中，確實觀察到一些中小中介機構(gòu)的部分門店出現(xiàn)了關(guān)門的現(xiàn)象。

在深圳的華強南路，年初以來關(guān)門的房地產(chǎn)中介達到了5家。隨著深圳“限購、限貸、限價”政策的出臺，深圳二手房市場觀望氣氛濃厚。加之該區(qū)域的主要租房客為華強北路的電子行業(yè)從業(yè)者，近期電子業(yè)的不景氣也對二手房的租售業(yè)務造成了不小的影響。據(jù)中介工作人員介紹，在深圳的關(guān)外區(qū)域中介關(guān)店的現(xiàn)象更為普遍。

廣州的陶育路在2008年市場低谷時僅有2家房產(chǎn)中介門店，到了2011年這條路上的房產(chǎn)中介超過10家，而僅上個月這一區(qū)域就有3家中小房產(chǎn)中介公司的門店關(guān)門。工作人員介紹說，雖然現(xiàn)在是高校畢業(yè)生、中小學生家長租房的旺季，但是估計整條街每月的租單不超過60單，二手房成交不超過15套。這位中介人員對記者說：“我們是大公司，去年整個公司的利潤還能讓我們撐上一段，那些小公司明顯撐不住了，或許減少門店、壓縮成本是中小中介熬過這段時間的最好選擇。”

房價或松動

限購、限貸等調(diào)控政策被視為廣州、深圳中小地產(chǎn)頻頻關(guān)門的直接誘因。有中介人士認為，其他調(diào)控措施繼續(xù)出臺仍是大概率事件。深圳可能從今年7月起實行二手房按照評估價格轉(zhuǎn)讓的新規(guī)，此舉將杜絕采用“陰陽合同”規(guī)避所得稅的潛規(guī)則。若此新規(guī)得以實施，中介行業(yè)受到的影響更是雪上加霜。不過也有大型地產(chǎn)中介機構(gòu)的負責人沒有如此悲觀。中原地產(chǎn)廣州項目部經(jīng)理黃韜介紹：“如果調(diào)控政策按照現(xiàn)在方向執(zhí)行下去，房價在7、8月間會出現(xiàn)明顯松動。”

中原、滿堂紅等大型地產(chǎn)中介表示，他們正在采取擴張的舉措，趁中小地產(chǎn)中介關(guān)門的機會擴大市場占有率。滿堂紅廣州研究部高級主任沈銳培介紹，面對市場的低迷，大型房產(chǎn)中介公司紛紛開展住房租售之外的新業(yè)務，比如商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的租售業(yè)務等等，這使得位于商務區(qū)的門店保住了部分營業(yè)收入。（實習記者 張昊）

    購房者望“跌”欲穿

    “端午小長假，來看盤的人挺多，不過大部分人只是過來看看，真正有購買意向的人其實并不多。”北京市豐臺區(qū)某新開樓盤銷售人員小李告訴中國證券報記者。

    不少消費者表示，端午節(jié)期間，各樓盤銷售中心采取“遍地撒網(wǎng)”的策略，花樣百出的樓盤優(yōu)惠短信擠滿了消費者的手機。一直在等待買房時機的陳然表示：“不管你有沒有購房需求，反正端午小長假這幾天每天都能收到樓盤推銷短信。”但是，和前幾個月的送家電、超級精裝等字眼相比，出現(xiàn)在短信中的“直降”二字的確吸引了不少像陳然這樣的剛需購房者前往看盤。

    陳然稱，自己打電話咨詢樓盤的時候，對方通常是告訴自己看盤的消費者很多，所剩房源不多了，并以各種方式勸說自己去“看一看”。但是陳然到現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)，看盤的人大多和自己一樣持觀望心態(tài)。“大家都希望今年房價能再降一點。”

    中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)端午期間“扎堆”入市的新樓盤，成為了購房者假期的一大去處，但正如陳然所說的，“觀望”氣氛濃重，購房者仍是望“跌”欲穿。

    小李表示：“調(diào)控政策影響太大，今年五一小長假的促銷成效不太好。各房地產(chǎn)開發(fā)商必然要在端午節(jié)期間全力以赴，6月各家都在搶先推盤，在促銷力度方面免不了一場‘血戰(zhàn)’。”而小李坦言，他所銷售的樓盤目前銷量率還不到兩成，其中還包括了相當一部分之前積累的客源。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，包括萬科幸福匯、富力丹麥小鎮(zhèn)、芭蕾雨·悅都、金谷香郡、7克拉等5個項目于端午小長假開盤，創(chuàng)下今年以來小長假開盤樓盤最多的紀錄。其中，4個住宅項目中有3個均價在20000元/平方米以下，且都推出不同幅度優(yōu)惠；從戶型來看，這4個項目的主力戶型均包含“剛需”購房者較為青睞的中小戶型。但是，從銷售情況來看，開發(fā)商的優(yōu)惠明顯沒有打動購房者，買賣雙方的“博弈”仍在繼續(xù)。

    北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，端午小長假部分樓盤的試探性入市銷售情況將影響6月份項目入市的供應量。“目前來看市場的博弈仍將延續(xù)。”搜狐焦點網(wǎng)購房中心監(jiān)控顯示，截至中國證券報記者發(fā)稿時，6月北京共有59個樓盤計劃入市，包括純新盤24個和老項目后期35個。其中，純新盤約占開盤總數(shù)的41%。6月的開盤量與5月開盤量相比，數(shù)量略微上漲，與去年同期相比上漲45%。在區(qū)域分布上來看，昌平區(qū)有11個項目開盤，成為6月開盤數(shù)量最多的區(qū)域，保利、萬科等名企在該區(qū)域都有新盤入市。其次是房山區(qū)，預計有10個項目入市。相比而言，豐臺、海淀等區(qū)域的新開樓盤項目較少。

    陳然表示，目前新開樓盤的價格與自己的心理價位還有一點距離。這些優(yōu)惠打折促銷樓盤多集中在昌平、房山等區(qū)域，很難滿足在市區(qū)內(nèi)上班的白領(lǐng)打工族要求。“希望離市區(qū)稍微近一點項目的價格也能再降降。”

    此外，中國證券報記者了解到，市場的“僵持”已經(jīng)導致北京樓市出現(xiàn)了大面積的滯銷。5月份北京29個開盤項目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低。不少業(yè)內(nèi)人士表示，接下來的半年內(nèi)將會有大量新盤入市，尤其是純新盤入市“井噴”，這將進一步打亂目前房地產(chǎn)交易格局。“因為新盤首次上市，往往會以低價格吸引購房者。”（記者 陳瑩瑩）