地產(chǎn)商“砸鍋賣鐵”融資
“我們公司買下對(duì)方商廈里的48部電梯，包括水管、噴淋等整套消防設(shè)備，然后反租給他。”小朱告訴中國(guó)證券報(bào)記者，整個(gè)項(xiàng)目中所有承租物市場(chǎng)價(jià)預(yù)估1億元，按行規(guī)七折計(jì)算為7000萬(wàn)元，扣除保證金、未來(lái)三年手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用后，客戶實(shí)際獲得融資5000萬(wàn)元。
眾所周知，融資租賃承租物一般價(jià)值較大且折舊時(shí)間長(zhǎng)，如飛機(jī)、大型生產(chǎn)設(shè)備等。相比之下，電梯、消防設(shè)備這樣的承租物則面臨較大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。小朱說(shuō)：“如果是飛機(jī)、大型生產(chǎn)設(shè)備，對(duì)方還不出錢來(lái)，我可以對(duì)承租物進(jìn)行拍賣，但電梯和消防設(shè)備難道還能從墻里挖出來(lái)賣嗎？”
除承租物的風(fēng)險(xiǎn)之外，貌似合理的估值過(guò)程也是“水分十足”。
“客戶需要5000萬(wàn)元資金，然后照著這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)倒推，尋找價(jià)格合適的標(biāo)的物。”小朱說(shuō)，承租物中48部電梯估值就超過(guò)5000萬(wàn)元，但這只是發(fā)票價(jià)格，“真到市場(chǎng)上買，每部電梯價(jià)格不超過(guò)50萬(wàn)，總價(jià)也就不到2400萬(wàn)。”換言之，即使把這些設(shè)備從商廈里挖出重賣，也遠(yuǎn)賣不出5000萬(wàn)元。
冒著巨大風(fēng)險(xiǎn)給地產(chǎn)商“砸鍋賣鐵”，圖的是地產(chǎn)商資金緊缺帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)。“博的就是對(duì)方資金周轉(zhuǎn)不靈只是短期現(xiàn)象。”小朱說(shuō)，對(duì)方公司是上海一家小有名氣的地產(chǎn)商，當(dāng)前除需要償還銀行近7000萬(wàn)元貸款外，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目亟待裝修出租，另外還有一塊土地也急需資金開工建設(shè)。“他在兩三個(gè)月里需要1個(gè)億周轉(zhuǎn)，等到商業(yè)項(xiàng)目出租后，資金困境就會(huì)緩解，這也是我們敢給他錢的信心。”
當(dāng)前，這樣的地產(chǎn)商并不鮮見。自房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，能提供給房地產(chǎn)商的錢越來(lái)越少，常規(guī)銀行信貸渠道受阻，資本市場(chǎng)融資也被叫停，房地產(chǎn)商十分缺錢，這給融資租賃公司帶來(lái)機(jī)會(huì)。小朱透露，目前公司一半的融資項(xiàng)目都跟房地產(chǎn)有關(guān)，幾乎每個(gè)業(yè)務(wù)員手上都有房地產(chǎn)融資項(xiàng)目在跟進(jìn)。
房地產(chǎn)商缺錢，“小朱們”則要賺錢。名義上，融資租賃利率只是由貸款利率水平上浮20%左右，但這個(gè)項(xiàng)目中融資租賃公司的資金收益超過(guò)16%。“除利息外，我們還要收取每年2%的手續(xù)費(fèi)，10%左右的保證金，以及其他費(fèi)用，內(nèi)部核算下來(lái)總的收益超過(guò)16%。”小朱坦言，這個(gè)價(jià)格在市場(chǎng)上不算高。
融資租賃公司資金也自有其低價(jià)的“門道”。“大部分融資資金來(lái)自銀行，有杠桿才有低價(jià)資金。”小朱說(shuō)，融資租賃公司一般由母公司或其他主體擔(dān)保，從銀行貸出款項(xiàng)，按照7：3的比例配合自有資金投入項(xiàng)目。也就是說(shuō)，在5000萬(wàn)元融資資金中，只有1500萬(wàn)元是融資租賃公司的自有資金，其余3500萬(wàn)元來(lái)自銀行。經(jīng)過(guò)融資租賃公司的一番騰挪，信貸資金不入房地產(chǎn)的禁令被悄悄繞過(guò)。
多重風(fēng)險(xiǎn)、幾番波折，小朱對(duì)他的項(xiàng)目一言以蔽之：“打的就是一記擦邊球。”上海中城世紀(jì)律師事務(wù)所郭智宏律師告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前關(guān)于融資租賃的法律法規(guī)并不健全，資金借此違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)正是鉆了法律法規(guī)的空子。分拆開來(lái)看，融資租賃項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都合規(guī)，但組合起來(lái)，信貸資金就順順當(dāng)當(dāng)?shù)亓鬟M(jìn)房地產(chǎn)商的口袋里，這需要監(jiān)管的及時(shí)介入。
