房地產(chǎn)市場(chǎng)怪現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)越高增值空間越大

時(shí)間：2010-04-16 10:32　　來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

　　樓房建好三五載也不銷售，就等著房?jī)r(jià)上漲多收利潤(rùn)；房?jī)r(jià)越高，增值空間越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)；從居住面積到使用年限，從園區(qū)配套景觀到房屋舉架高低，新房“縮水”現(xiàn)象明顯增多……看看這些各地房市出現(xiàn)的各種奇怪現(xiàn)象，不能不令人生出些許感嘆。

　　“真長(zhǎng)見識(shí)，知道什么叫捂盤了”

　　“真長(zhǎng)見識(shí)，知道什么叫捂盤了。”在北京某住宅樓盤的售樓現(xiàn)場(chǎng)，一對(duì)又沒能買到房子的小夫妻直呼“郁悶”。

　　丈夫孟先生向記者講述了買房的曲折經(jīng)歷：兩人想在南城買套房子，從春節(jié)后就一直看房，但總是才聽說開盤就給告知賣完了，“先是打電話過去問告訴我們還沒開盤，再幾天打電話過去就說賣完了”，這樣的事情已經(jīng)“好幾回了”。

　　讓孟先生郁悶的樓盤位于南四環(huán)外，開盤當(dāng)天，170多套房子就銷售一空。銷售人員對(duì)記者說：“一共170多套房子已經(jīng)有200人排號(hào)，今天來根本就沒有意義。”

　　據(jù)了解，此次銷售的是樓盤的3期，均價(jià)為每平方米18000元，戶型較好的售價(jià)已經(jīng)超過19000元。此前兩月，樓盤2期開盤的時(shí)候，房?jī)r(jià)還是每平方米15000元。

　　銷售人員介紹說，下一期開盤的時(shí)間還沒有確定，預(yù)計(jì)到時(shí)的價(jià)格還要更高。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，此項(xiàng)目頒發(fā)預(yù)售許可證的日期為2月初，樓盤表中，銷售狀態(tài)中僅有兩幢住宅樓顯示“已售完”，其他的均為“正在預(yù)售”，而預(yù)售住宅擬售均價(jià)為每平方米15700元到每平方米17500元。

　　“正常，這太正常了！如果你仔細(xì)去查一下預(yù)售證，其實(shí)很多房源都應(yīng)該是一次性上市銷售的。”北京某國(guó)資背景房企的策劃主管何先生透露，當(dāng)下分期分批供應(yīng)房源是房地產(chǎn)商捂盤的典型做法。

　　其實(shí)，捂盤的招數(shù)還有很多，拖延銷售周期的做法也比較典型。此前就出現(xiàn)過一個(gè)普通住宅樓盤賣一兩年的事情，現(xiàn)在類似的事情還在發(fā)生。以北京西二環(huán)外一個(gè)樓盤為例，銷售人員告訴記者，該樓盤自從去年9月九已經(jīng)開始銷售，總共200多套房源，但到現(xiàn)在銷售數(shù)量才達(dá)到總數(shù)的一半左右。

　　一位資深銷售人員高女士說：“這可能是另一種銷售模式，先把那些戶型不好的賣掉，把戶型好的囤起來等賣個(gè)高價(jià)，而這些房子在有關(guān)監(jiān)管部門那里顯示出的信息卻是賣不出去。對(duì)普通購(gòu)房者來說，先期不想買，漲價(jià)之后買不到。”

　　據(jù)何先生介紹，為了躲避相關(guān)部門的監(jiān)管，開發(fā)商還會(huì)自己組織一批買家，“甚至是自己的員工”造成虛假的成交量，然后再取消銷售合同重新出售。類似的“合作者”也可能不是個(gè)人而是中介機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)不管是在資金還是在渠道上都會(huì)更有優(yōu)勢(shì)，相對(duì)較低的價(jià)格買進(jìn)，再以更高的價(jià)格賣出。“按時(shí)開工、按時(shí)預(yù)售，明面兒上根本查不出來捂盤，這類機(jī)密信息即使你能知道也拿不出證據(jù)。”

　　此外，捂盤的招數(shù)還有拖延領(lǐng)取預(yù)售許可證時(shí)間、領(lǐng)了預(yù)售許可證不開盤等等。準(zhǔn)備今年買房的北京市民張先生就向記者抱怨：“有個(gè)樓盤關(guān)注了很久，但一直沒有開盤銷售，售樓處基本上就是擺設(shè)。最開始聽說每平方米兩萬塊錢就可以拿到，現(xiàn)在估計(jì)已經(jīng)漲到三萬了。”

　　“現(xiàn)在房子這么火，甚至一天一個(gè)價(jià)，多捂幾天就意味著多賺好多呢，老板會(huì)嫌錢多嗎？”小劉一直在某房地產(chǎn)公司做銷售，她透露說，捂盤就是要讓人感覺房子很緊張，事實(shí)上，還有房子沒賣，要等到行情好的時(shí)候再賣。

　　雖然捂盤存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但“房子這么火”讓開發(fā)商捂盤的時(shí)候很有底氣。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說，只要開發(fā)商認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)向好，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，而且區(qū)域其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)它沒有壓力，就必然會(huì)采取捂盤策略，以達(dá)到減慢銷售速度的目的。

　　此外，捂盤還和開發(fā)商的資金狀況有關(guān)系。陳國(guó)強(qiáng)表示，正因?yàn)殚_發(fā)商不缺錢，才有條件放慢銷售節(jié)奏，如果資金緊張，也不得不采取快速銷售的策略。

　　針對(duì)開發(fā)商捂盤惜售的行為，政府部門出臺(tái)了一系列政策措施。早在2007年，“國(guó)六條”實(shí)施細(xì)則明確表示要對(duì)捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為，加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰。

　　日前，銀監(jiān)會(huì)已要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控工作，對(duì)于存在捂盤行為的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行要將其列入警示名單，不得對(duì)其發(fā)放新增貸款，已有貸款要切實(shí)采取保全措施。

　　今年北京出臺(tái)的《促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》明確要求，取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)、公開對(duì)外銷售。3月31日，北京市住建委曝光并處罰了3家捂盤惜售的房企，這是《實(shí)施意見》發(fā)布后首次對(duì)違規(guī)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行查處。

　　廣州市國(guó)土房管局也于近日發(fā)布了《關(guān)于填報(bào)年度商品房預(yù)(銷)售計(jì)劃的通知》，要求開發(fā)商填報(bào)樓盤住宅套數(shù)、預(yù)售時(shí)間等，以遏制捂盤惜售的現(xiàn)象。從2011年開始，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在每年1月31日前向廣州市國(guó)土房管局申報(bào)該年度商品房預(yù)(銷)售計(jì)劃。（記者白田田王濤北京報(bào)道）

　　房?jī)r(jià)越高，增值空間越大

　　許多杭州人都記得，位于杭州市錢江新城區(qū)塊的“綠城·藍(lán)色錢江”樓盤，在2009年5月18日一期開盤時(shí)，均價(jià)達(dá)到了三萬元一平方米，盡管已屬當(dāng)時(shí)的“天價(jià)”，但結(jié)果也是哄搶一空。

　　新樓盤如此，老樓盤又何嘗不是這樣？位于杭州市區(qū)的90年代房屋采荷小區(qū)，2009年初成交均價(jià)為1 .2萬元/平方米，到2010年年初已經(jīng)漲成了2.1萬元/平方米。越來越多的杭州人發(fā)現(xiàn)，原先大家以為相對(duì)低價(jià)的房屋增值潛力大的慣性邏輯似乎已被證明是“謬論”，原來房?jī)r(jià)越高者，漲得反而快？

　　近年來，隨著杭州樓市價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，購(gòu)房成了很多市民的投資選擇，投資哪里的房子升值快，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，一直是民眾關(guān)注的熱點(diǎn)。很多市民在投資過程中發(fā)現(xiàn)，本以為開盤價(jià)格低，升值空間大的一些樓盤升值緩慢，一些原本價(jià)格就已經(jīng)“嚇人”的樓盤反而讓人們對(duì)房?jī)r(jià)漲幅想象力的底線被屢屢擊破。

　　據(jù)了解，杭州名城燕園房屋均價(jià)從2008年9月18日為13400元/平方米飆升到2009年12月21日26000元/平方米；中凱東方紅街房屋均價(jià)2008年7月9日為13000元/平方米，2009年9月11日為22900元/平方米，翻了一番。相較這些市區(qū)高房?jī)r(jià)樓盤，杭州周邊地區(qū)樓盤升值較慢。如金成江南春城閑林山水房屋均價(jià)2005年1月30日為4000元/平方米，2009年11月30日為10060元/平方米；贊成嶺上房屋均價(jià)2007年10月25日為7500元/平方米，2009年10月14日反而降到6900元/平方米。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華說：“高房?jī)r(jià)樓盤增值相對(duì)更快，而且抗風(fēng)險(xiǎn)性也強(qiáng)。如果房?jī)r(jià)要漲，一定是從市中心向四周蔓延，增幅呈現(xiàn)遞減狀態(tài)。相反如果房?jī)r(jià)要跌，卻是從四周向中心擴(kuò)展，跌幅會(huì)呈現(xiàn)出遞減狀態(tài)。”

　　就職于杭州某媒體的李先生就深刻體會(huì)到了這一點(diǎn)。他在2007年以6000元/平方米的價(jià)格買下了杭州閑林的一套房子，2009年5月將房子出售轉(zhuǎn)而投資了杭州城北銀樹灣一套住房。“當(dāng)初看中它的開盤價(jià)低，以為升值空間大，結(jié)果兩年時(shí)間每方也就漲了兩千。投資城區(qū)房，幾個(gè)月已經(jīng)漲了8000多元。”李先生說。

　　賈生華說：“高房?jī)r(jià)高增值的樓市現(xiàn)象主要還是因?yàn)槭袇^(qū)房源稀缺，沒有可替代性，供需不平衡，而周邊地區(qū)房屋供應(yīng)量達(dá)，選擇余地大。”

　　市區(qū)房源的稀缺性也直接表現(xiàn)在了可售房源數(shù)量上。據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)信息，2010年1月新開16個(gè)樓盤都是位于下沙、濱江、閑林、丁橋等周邊地區(qū)。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)趙杭生告訴記者，除了市區(qū)房源的稀缺性，房子的價(jià)值以及升值空間的大小還與房子的品質(zhì)緊密相連的，這品質(zhì)包括房屋周邊市政配套建設(shè)、小區(qū)服務(wù)配套建設(shè)以及周圍學(xué)校、醫(yī)院、居住人群等各種因素。（記者胡作華商意盈杭州報(bào)道)

　　新房“縮水”四大表現(xiàn)

　　近來一些房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的新房“縮水”現(xiàn)象明顯增多，且“縮水”隱蔽性更強(qiáng)，從居住面積到使用年限，從園區(qū)配套景觀到房屋舉架高低等，既侵蝕了購(gòu)房者的合法權(quán)益，也引發(fā)大量的訴訟事件。對(duì)此，專業(yè)人士道出新房“縮水”的四大典型表現(xiàn)，并開出藥方予以破解。

　　遼寧隆豐律師事務(wù)所律師王乃龍有著多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn)。他結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活中的真實(shí)案例，指出了房屋“縮水”的四種典型現(xiàn)象，一一進(jìn)行剖析破解。

　　案例一：屋子變小。前不久，沈陽市民劉先生買了一套商品房，建筑面積141平方米，使用面積112平方米。交房后，劉先生覺得房子面積有問題，就找到一家房產(chǎn)測(cè)繪公司重新測(cè)量，結(jié)果房子的使用面積只有106平方米，比銷售合同整整少了6平方米，縮小4%。然而，由于合同約定可以退房的條件是建筑面積誤差超過3%，而不是使用面積，劉先生有苦說不出。

　　王乃龍說，根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋使用面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的按約定，無約定或者約定不明確時(shí)，誤差比例在3%以內(nèi)的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算；若超過3%，買房人可提出解除合同要求開發(fā)商無條件退房，并返還已付購(gòu)房款及利息。他建議，如果消費(fèi)者的退房請(qǐng)求被拒，可通過消協(xié)責(zé)成開發(fā)商按規(guī)定執(zhí)行，也可向法院提起訴訟，要求強(qiáng)制執(zhí)行。購(gòu)房者為了避免吃啞巴虧，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)條款，要把建筑面積和使用面積都作約定。

　　案例二：被忽略的“使用年限”。一些購(gòu)房者在拿到新房的房產(chǎn)證后，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的使用年限是40幾年，或50幾年，而非一般住宅土地的70年。使用年限“縮水”，讓購(gòu)房人有被開發(fā)商欺騙的感覺。王乃龍對(duì)此表示，通常開發(fā)商從政府部門取得土地使用權(quán)后，樓盤均有一定的開發(fā)建設(shè)期，所以購(gòu)房者取得房屋的土地使用年限都不會(huì)是70年。只要消費(fèi)者購(gòu)買的是民用住宅，就不需要過于擔(dān)心使用年限的問題。

　　王乃龍建議，為了避免不必要的麻煩或擔(dān)憂，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將土地使用期限作為開發(fā)商的一項(xiàng)陳述事項(xiàng)寫進(jìn)合同，在購(gòu)房合同中明確土地使用年限縮水、占地范圍有誤差等情形下的處理方式。

　　案例三：消失的花園和“縮水”的游泳池。一般購(gòu)房者經(jīng)常遇到這樣的情況：開發(fā)商預(yù)售房時(shí)，按照樓盤規(guī)劃圖，顯著標(biāo)明建有花園甚至游泳池，這成了吸引合同成交的重要因素。然而入住后才發(fā)現(xiàn)，中意的小花園被改了規(guī)劃，徹底消失，游泳池更像兒童池。

　　王乃龍?zhí)嵝眩瑯潜P廣告屬于宣傳資料和銷售廣告，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意收集這方面的材料，如交付的房屋與宣傳資料和銷售廣告不符，購(gòu)房者可以聯(lián)合小區(qū)業(yè)主，以集體訴訟的方式要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　案例四：房子變矮。沈陽市民郝俊在看某處樓盤的樣板間時(shí)，被高挑的房頂和開闊的空間所吸引，決定買下這個(gè)樓盤的房屋。在房屋買賣合同中，開發(fā)商承諾，房屋的層高是2.9米。可是交房后郝俊發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商給他的房屋質(zhì)量保證書注明的層高只有2.8米。

　　王乃龍認(rèn)為，由房產(chǎn)管理部門提供的商品房買賣合同范本中，一般沒有明確約定層高“縮水”開發(fā)商應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，要求開發(fā)商將層高恢復(fù)到合同約定的高度也不現(xiàn)實(shí)，因此購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)層高“縮水”問題，要明確約定違約的賠償方式和數(shù)額，以便更好維護(hù)自身的合法權(quán)益。 (記者范春生沈陽報(bào)道)