炒房者大手筆拋盤頻出 高位套現(xiàn)轉(zhuǎn)向二三線城市

　　新聞背景：資金充沛、四面出擊的“炒房團(tuán)”，被認(rèn)為是房價持續(xù)上漲的推手之一。據(jù)了解，近年來，特別是國際金融危機(jī)爆發(fā)以來，我國各地節(jié)節(jié)攀升的房價，已讓部分“炒房”者產(chǎn)生了房價“只漲不跌”“買房只賺不賠”“政府對房價調(diào)低不調(diào)高”等心理，投資信心很足。部分“炒房”者認(rèn)為，我國人多地少、城市化加速的國情，決定了住房是稀缺資源。特別是在無物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等稅種支出，以及... 中新社發(fā) 司海英 攝

　　隨著一系列房市調(diào)控政策的出臺，歲末的二手樓市掀起了一陣量價齊漲的高潮，原本淡季的年末變成了炙手可熱的黃金時節(jié)。12月23日，二手房營業(yè)稅細(xì)則出臺，從明年1月1日起，個人將購買不足五年的非普通住房對外銷售，要全額征收營業(yè)稅。在“營業(yè)稅二改五新政”的刺激下，一些按捺不住的投資客開始大量拋盤。

　　就在一個月前，人們覺得房價還將一直上漲出現(xiàn)“恐慌性”購房潮，許多項目紛紛封盤惜售；而一個月后，投資客拋售房產(chǎn)就大量出現(xiàn)。政府頻出重拳調(diào)控樓市，正在改變?nèi)藗兊念A(yù)期，進(jìn)而對市場和價格產(chǎn)生影響。

　　【撤退】

　　投資客集體拋盤

　　12月23日，記者從房產(chǎn)中介處獲得的內(nèi)部行業(yè)交易資料顯示，一投資客一次性拋售了朝陽公園東某高端樓盤25套房源，總面積5500平米，成交價達(dá)到1.4億元，最后被一位香港客戶一次性“吃進(jìn)”。該交易在11月底完成了過戶，為近年來北京二手房市場史無前例的大單。

　　“變局到來之時，那些大投資客，往往是反應(yīng)最快的人群，”美聯(lián)物業(yè)北京市場總監(jiān)張大偉表示，一次性拋售1.4億元的25套中高檔房產(chǎn)，并非近期特例。記者從多家中介機(jī)構(gòu)獲得的資料也顯示，類似拋售大單投資客不在少數(shù)。

　　對于房地產(chǎn)市場，那些專業(yè)投資客的嗅覺越來越靈敏。10月份以來，投資客王強(qiáng)陸續(xù)拋售了自己投資的多套“次新房”，最近的一套是11月底賣掉了自己在東三環(huán)華威橋東(美景東方)的一套住宅，130多平米賣了273萬，單價超過2萬。在買方交了定金后的當(dāng)天下午，又有中介公司說有人出到282萬。而這套房子，是王強(qiáng)在4月份以不到15000元的單價“抄底”，前后不過半年多，除去稅費(fèi)凈賺50多萬。

　　王強(qiáng)現(xiàn)在是中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟(以下簡稱中經(jīng)聯(lián)盟)的成員，多年的職業(yè)觸覺，加上去年底市場下行的“教訓(xùn)”，他抓準(zhǔn)時機(jī)就立刻出手。和王強(qiáng)一樣，中經(jīng)聯(lián)盟中的不少人也對記者私下表示，在一兩個月前，就開始拋售自己投資的房產(chǎn)。

　　據(jù)了解，近期投資客拋盤項目多集中在東三環(huán)、四環(huán)一帶，如富力城、珠江帝景以及美景東方等。美聯(lián)物業(yè)富力城分店人員告訴記者，富力城近期有的客戶一次掛牌出讓的房源超過10套。美聯(lián)珠江帝景分店則表示，除了多位客戶批量拋盤外，還出現(xiàn)多名投資客聯(lián)合制定價格現(xiàn)象。

　　這和兩年前的情形很是相似———這些區(qū)域和項目，同樣是2007年投資客拋售重點(diǎn)。2007年10月，二套房貸政策收緊之后不久，富力城即出現(xiàn)大批溫州購房團(tuán)拋售；國美第一城、陽光100等東部區(qū)域項目也首當(dāng)其沖。

　　【獲利】

　　高位“及時”套現(xiàn)

　　按照北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月份北京全市商品住宅銷售均價達(dá)17445元/平米。相對于今年1月份，北京開盤項目13560元/平米的均價，漲幅高達(dá)29.42%，而12月份新開盤項目均價仍在上漲。

　　“我們私下里經(jīng)常探討，覺得市場不會再這樣漲下去，”王強(qiáng)說，根據(jù)中經(jīng)聯(lián)盟的一份調(diào)查，今年下半年以來在售樓盤，70%都是投資購房，“從業(yè)多年，都沒有見過這樣的瘋狂。”

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰曾對記者表示，經(jīng)歷過去年的下行之后，樓市將改變過去多年一路上漲的局面，大漲大跌將成為常態(tài)。對此，北京資深投資人張羽沖表示，對于投資客來說，如果大致把握住了這種漲跌的曲線，在拐點(diǎn)來臨之時果斷買進(jìn)賣出，就可以賺錢。

　　對樓市極為熟悉的王強(qiáng)判斷，北京樓市在11月達(dá)到了這一輪價格上漲的高位，再往上漲就比較難了，因為缺乏支撐，而調(diào)控必將到來，而首當(dāng)其沖的就是前段時間價格漲幅過快的項目和區(qū)域。

　　“與2007年不同的是，除了東三四環(huán)的部分項目，此輪拋售通州、大興、亞北等五環(huán)外房源增多。”王強(qiáng)透露，他的一位朋友就打算將3月份7000元/平米購入的通州世紀(jì)星城一套70平米住宅出手，除去稅費(fèi)，可凈賺近30萬。

　　張大偉認(rèn)為，這些區(qū)域很多樓盤今年的漲幅在40%以上，超過平均漲幅，先期購買的人現(xiàn)在出手算是踩在高點(diǎn)；而一旦樓市下跌，這些區(qū)域的抗跌性則較差。“2007年通州一樓盤單價一度飆升至14000元/平米，去年底降至8000元/平米并推出6800元/平米特價房，結(jié)果遭前期業(yè)主退房鬧事；比通州更近的管莊某大盤，也有類似經(jīng)歷。”

　　【時機(jī)】

　　“狂趕”末班車

　　在嗅覺靈敏的投資客高位套現(xiàn)的同時，二手房營業(yè)稅細(xì)則的出臺，又為投資客拋盤添了一把火。

　　張大偉表示，對于90平米以下的自住型普通住宅而言，新政策的影響并不明顯，“但對于動輒一兩百平米、總價200萬以上的房產(chǎn)，僅這一項稅費(fèi)就超過10萬元。”

　　張大偉說，非普通住宅的定義除面積外，重要的一條為：實際成交價高于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格(指導(dǎo)價)1.2倍以上。在北京，這一標(biāo)準(zhǔn)分別為，三環(huán)以內(nèi)總價高于258萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間210萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間198萬元/套、五環(huán)以外120萬元/套。而今年以來，隨著房價月月攀升，不少區(qū)域房價已經(jīng)遠(yuǎn)超本區(qū)域指導(dǎo)價，尤其是四環(huán)內(nèi)商品住宅均價已經(jīng)突破2萬元，成交總價大多超過指導(dǎo)價。

　　細(xì)則提高了這部分房源的交易成本，很多面積在100平米-140平米及140平米以上、5年內(nèi)的中高檔二手房業(yè)主，尤其是有貸款在身的，開始著急賣房。

　　以前述1.4億拋售大單為例，如果按照營業(yè)稅新政，僅此一項稅費(fèi)將達(dá)到600萬元，即使最終由買方承擔(dān)，對賣方也是不小的壓力。張大偉認(rèn)為，“趕在新政執(zhí)行之前拋售，應(yīng)該是賣方對后市不太看好，”

　　另一方面，貸款購買高檔二手房將受到抑制，這些人大約占市場總比例的30%，他們將因為交易環(huán)節(jié)費(fèi)用太高而轉(zhuǎn)投新房。

　　市場由此出現(xiàn)買賣雙方的明顯變化，“政策出臺后新增客戶明顯減少，”美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然上周依然每日成交維持在1800套以上，但是相比政策出臺前已經(jīng)下降了10%左右。

　　采訪中，多家房產(chǎn)中介也對記者表示，面積在100平米至140平米及140平米以上5年內(nèi)的中高檔二手房，由于資金占用較大，在大勢不好的前提下，業(yè)主們急于脫手套現(xiàn)，造成了近來高端二手房交易量價大幅下降。

　　【轉(zhuǎn)移】

　　投向二三線城市

　　王強(qiáng)認(rèn)為，近段時間政府一再強(qiáng)調(diào)打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，估計還會有大的政策出臺，而一些投資者可能套現(xiàn)退出，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。他認(rèn)為，明年北京房價的溢價空間有限，房價漲幅將恢復(fù)平穩(wěn)，投資持有成本將會增加。

　　“我剛剛帶了一個投資團(tuán)去考察大連的一個地產(chǎn)項目，許多人準(zhǔn)備在那里投資。”王強(qiáng)向記者表示。他認(rèn)為，目前在北京投資房產(chǎn)的溢價空間不大，一些投資客認(rèn)為現(xiàn)在套現(xiàn)轉(zhuǎn)投二三線城市是好時機(jī)。

　　記者了解到，由于部分地方城市自行采取了順延地方性房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，吸引了不少投資者的目光。三亞、大連、沈陽等二三線城市的房地產(chǎn)市場正處于上漲初期，

　　王強(qiáng)表示，很多二線城市的房價相比北京、上海已經(jīng)有了巨大的投資潛力,“這些城市的一線住宅房價還不及北京五環(huán)外,對我們很有誘惑力。很多朋友都把資金投到了這些城市。”

　　一位投資客告訴記者,他去年在長沙投資的一套房產(chǎn),買入價不過5000元/平米,現(xiàn)在二期均價已經(jīng)漲到8000多元/平米，升值速度之快令他都始料不及。

　　二三線城市不僅吸引了許多投資型買家進(jìn)入，一些品牌企業(yè)也開始在這些城市瘋狂擴(kuò)張。據(jù)克而瑞(中國)研究中心統(tǒng)計，今年前7個月，萬科、保利、招商、首創(chuàng)、富力等30家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬/平米，占總新增土地儲備建筑面積的49%。

　　王強(qiáng)認(rèn)為，品牌企業(yè)的大舉進(jìn)入，明年地王的作用將在這些區(qū)域顯現(xiàn)。

　　事實上，高房價的壓力已經(jīng)開始從北京、上海等一線城市向武漢、合肥、長沙等二線城市蔓延。這些城市房價也開始顯現(xiàn)出快速上漲的勢頭。

　　億房研究中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，11月份最后一周，武漢中心城區(qū)商品住房成交均價達(dá)到7405.41元/平米，比歷史最高峰值高出204.90元。合肥新房成交均價4654元/平米，近兩個月累計漲幅超過8%。盡管如此，和上海北京動輒過2萬的房價相比，這些地方中心城市的房價依然是小巫見大巫。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，經(jīng)歷去年底的一輪低潮，一些二三線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇周期慢于一線城市，可能會順延2008年底的優(yōu)惠政策，或采取更為激進(jìn)的扶植性措施。這也是目前一些投資者轉(zhuǎn)投二三線城市的一個重要原因。

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