千億級保險資金大舉涌入房地產市場只差最后一道圍墻的大門打開——保監會制定的《保險資金投資不動產試點管理辦法》未來的出臺將最終允許險資進入不動產領域。業內人士表示，各大保險巨頭早已覬覦樓市，已經積極儲備項目整裝待發，而保險資金投向樓市有望改變行業投資格局。
千億級險資或改樓市投資格局
新修訂的《保險法》已于10月初正式實施，其中明確保險資金“可投資不動產”。不過保險資金想要真正進入這一新領域，還要等《保險資金投資不動產試點管理辦法》出臺。目前在這一管理辦法的修訂草案中，投資不動產的比例仍是空白。
據接近保監會人士透露，具體比例要待最后公布時才能明確，由于保險機構對不動產投資領域還比較陌生，投資經驗、投資團隊尚匱乏，因此監管層并不會制定太高的投資比例。目前，參與征求意見的業內人士多認為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險資金總資產3.34萬億元計算，保險公司可進入不動產投資領域的保險資金可能在1700億元左右。
中金公司最新的預測報告也認同了這一比例。報告分析，從國際經驗以及我國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。中金公司預計，保險資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業樓宇。
不過基于對保險公司在投資上一貫謹慎的判斷，分析人士認為，保險資金在初入樓市時，不可能很快就達到投資不動產比例上限，而將會循序漸進。
另據了解，在最新版的征求意見稿中規定，保險機構單一不動產項目投資的比例為該公司凈資產的50%。但是，單一不動產項目投資占可投資不動產額度的比例和不動產投資計劃發行規模，目前仍未有定論，還在討論之中。
事實上，保險資金涉足不動產已有先例，不過之前多是利用自有資金購置自用辦公樓，通過集團旗下信托、資產管理公司，或者是與其他公司合辦專業公司進入不動產領域。
中國人壽(30.28,-0.24,-0.79%)、中國平安(58.58,-0.30,-0.51%)、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過這方面經驗，僅金融街(13.14,-0.04,-0.30%)上就有中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購買過寫字樓。
“初步統計，截止到今年年初，險資已經布局不動產行業有200億元。”保險公司投資部門人士介紹。
本次放開不動產投資后，在投資的資金來源上，征求意見稿明確規定，可用自有資金和責任準備金投資不動產，以萬能保險產品和投資連接保險產品的責任準備金投資不動產的，只限于購買公開發行的不動產金融產品。
仲量聯行北京研究部主管覃曉梅介紹，在許多國家和地區，保險公司都是當地房地產市場的主要投資者。例如三星人壽即是韓國主要的房地產投資者，而國泰人壽和富邦人壽則主導著臺灣的投資市場。“考慮到中國各家保險公司的集合資產規模，新的保險投資政策具有大大改變中國房地產市場投資格局的潛在可能�！�
保險巨頭“整裝待發”
盡管還差最后的“一聲令下”，但在實踐層面，一些大型保險機構目前已開始積極行動起來，儲備項目資源。平安在今年8、9月，借助旗下信托公司大舉進軍房地產業，先后接觸金地集團(16.03,-0.20,-1.23%)、綠城集團。盡管之前平安信托已開展過多個房地產投資，但是與上述大型地產集團的合作還是第一次。
平安在合作中承諾，三年內投資額將達到250億元，平安將主要通過信托公司的第三方資產管理平臺，針對合作項目設計具體的股權信托計劃，和房地產集團一起投資優質住宅項目以及城市綜合體項目。
中國人壽也在積極布局，國壽投資與信達投資公司在7月簽訂了戰略合作協議，雙方將在商業地產、酒店投資和物業管理等業務領域展開全方位合作。另有媒體報道稱，中國人壽正考慮與金融街在投資不動產方面進行合作。
人保集團旗下的人保投資控股公司則在5月與金融街簽署戰略合作協議，擬在投資不動產的政策研究、項目開發方面進行合作。人保集團負責人表示，人保集團一直就購置物業事宜與西城區及北京市金融局領導進行過多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機會，為人保集團的整體入駐金融街及未來發展做好準備。
此外，人保也表現出對經濟適用房領域的投資熱情。人保集團總裁吳焰表示，保險資金應考慮投資經濟適用房領域，因為“保險機構投資房地產決不能成為暴利投機，而經濟適用房的資金成本和收益比較確定，而且還可以回饋社會”。
期待金融創新產品
據了解，此次放開后保險資金可投向的不動產領域主要包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體和商業物業四類。獲利較為豐厚的房地產開發則被排除在外，征求意見稿明確規定，保險機構不得參與一級土地開發、參與住宅類商品房的開發和銷售、提供無抵押、無擔保的債權融資。
據覃曉梅介紹，從國際經驗來看，商業物業是保險公司最為關注的房地產形態，首先商業物業針對企業等機構客戶，一般體量規模較大，集中管理，出租和出售均是以棟或層為單位；而住宅市場則針對個人，更類似于零售市場且分散管理，對于資金量盤大的保險資金來說，投資商業物業更為適合。此外，與住宅市場不同，商業物業回報率較為穩定，年收益率在7%－8%之間，再加上回報周期長，這更加吻合保險資金作為機構投資者的口味。她預計，目前成熟市場的保險資金中有約三成是投向商業物業市場的。
保險業內人士透露，保險機構可以投資一些位于黃金地段的標志性建筑等商業性房地產，可以委托專業化公司進行經營管理。業內人士分析，保險機構面對不動產市場還比較稚嫩，因此地域上也都選擇的是風險較小的黃金地段以降低風險。
國巨投資基金管理有限公司董事長孫飛還建議，在房地產投資領域，相較其他投資資金而言，保險資金進入時間晚，規模小，目前市場已經被前期進入的投資資金占據優勢，保險資金投資房地產政策放開初期就選擇直投的模式仍有一定的難度，可以選擇與信托、PE資金合作等方式介入房地產行業投資以熟悉市場。
保險資金投資不動產，收益穩定但流動性較差，因此建立什么樣的退出機制，也是保險機構投資不動產的風險考慮因素。因此征求意見稿規定，保險公司投資不動產的投資回收機制，包括直接轉讓不動產產權、轉讓債權、股權和不動產金融產品、將不動產進行證券化或設立不動產投資計劃實現退出等方式。
華安產險副總經理李安民表示，在具體的投資方式上更傾向于投資房地產投資信托基金(REITs)的方式規避風險。李安民認為，如果直接投資房地產，保險公司至少是要專門成立一個房地產部門，對于公司來說不但增加成本，在發展初期也會面臨各種專業性問題，同時也較難保證所投資金的安全性。幸福人壽董事長孟曉蘇也認為，REITs對于保險機構來說是一個非常好的載體，按照國外成熟模式的經驗，其年收益率一般可達7%-8%。（記者 丁冰 蔡宗琦）
