海口美麗夜景。

　　海口房地產(chǎn)給人什么樣的整體印象?就是那種乍一看不起眼,既不靠近最藍的海,又不是常夏無冬的氣候,但久了,越看越耐看,越住越舒服。

　　“海口是海南人的海口。當你已經(jīng)成為一名海南人,或打算成為一名海南人,那你很有可能會愛上海口。”海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長王路說,省會海口的房地產(chǎn)配套必然服務(wù)于全省,這與三亞是中國人的三亞,服務(wù)于全國特定的某些人群,性質(zhì)截然不同。于是,不同的城市特征和定位,產(chǎn)生了不同的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。

　　2015年4月23日召開的海口市政府常務(wù)會議通過了《關(guān)于進一步規(guī)范購房入戶條件的實施意見》,購房入戶條件再放寬,只要是海南戶籍,今后在海口買一套房子最多可入戶六人。業(yè)內(nèi)評價,此政策一方面為市場微刺激,另一方面則體現(xiàn)了海口作為省會城市的包容性。

　　從每平方米2700元到8450元 海口房價9年來平穩(wěn)增長

　　從總量上說,海口房地產(chǎn)一直遙遙領(lǐng)先于其他市縣,同樣自2005年以來經(jīng)歷了一個不平凡發(fā)展的過程。

　　2010年海南國際旅游島的設(shè)立,使整個海南島房地產(chǎn)業(yè)刺激性增長,海口亦不例外。直到2012年后,海口樓市才進入了一個相對平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。2005年到2014年,海口銷售總量從135萬平方米到337萬平方米,價格從2700元/平方米到8450元/平方米(2014年扣除團購后商品房均價為9445元/平方米),可謂平穩(wěn)增長。2014年受宏觀經(jīng)濟影響,銷售量一度出現(xiàn)了下滑趨勢。

　　以近三年來的數(shù)據(jù)分析。2012年,海口全市房地產(chǎn)開發(fā)投資175億元,同比增長21%;全年批準預(yù)售商品房379.4萬平方米,同比下降10.2%;全市銷售商品房266萬平方米,同比增長18%;全市商品房均價9402元/平方米,同比下降6.6%;其中商品住房價格8770元/平方米,同比下降7.8%。房屋施工面積1589萬平方米,同比增長33.6%;新開工面積262萬平方米,同比下降39%;房屋竣工面積307.42萬平方米,同比增長826.8%。登記銷售的商品房中,島外購房面積154.28萬平方米,占總銷售面積的58%。截至2012年底,全市商品房庫存量463萬平方米。

　　2013年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資256.4億元,同比增長46.1%;全年批準預(yù)售商品房499.1萬平方米,同比增長31.6%;全市銷售商品房337.75萬平方米,同比增長26.7%;全市商品房均價9270.75元/平方米,同比下降1.40%;其中商品住房價格8797.82元/平方米,同比增長0.31%。房屋施工面積1805萬平方米,同比增長13.6%;新開工面積276萬平方米,同比增長5.5%;房屋竣工面積195萬平方米,同比下降36.6%。登記銷售的商品房中,島外購房面積175.24萬平方米,占總銷售面積的52%。截止2013年底,全市商品房庫存量623萬平方米。

　　2014年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資242.82億元,同比增長7.3%;全市批準預(yù)售商品房461.08萬平方米,同比下降3.29%;全市銷售商品房337.1萬平方米,同比下降0.19%;商品房均價9445.21元/平方米,同比增長1.88%,其中商品住房均價8722.71元/平方米,同比下降0.85%。全市房屋在建施工面積1463.79萬平方米,同比增長14.1%;新開工面積492.22萬平方米,同比增長78.3%,房屋竣工面積314.96萬平方米,同比增長61.51%。登記銷售的商品住房中,島外購房面積107.51萬平方米,占總銷售面積的42%。截至2014年12月底,全市商品房庫存量680萬平方米。

　　房地產(chǎn)占比GDP逐年增長 島內(nèi)外消費者各占半壁江山

　　歸納而言,海口房地市場具有四大特點,商品房占比較高、房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐高、銷售依賴島外、價格維持平穩(wěn)等。

　　海口商品房占比較高,約占70%。以自2013年以來的數(shù)據(jù)分析,海口商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)中,普通住宅占78%,產(chǎn)權(quán)式酒店占3.5%,酒店式公寓等占12%,寫字樓占6.5%。

　　2012年,海口房地產(chǎn)業(yè)增加值為52億元,占GDP的6.3%;房地產(chǎn)業(yè)稅收為34億元,占總稅收收入的27.9%。2013年,海口房地產(chǎn)業(yè)增加值為64.4億元,占GDP的7.1%;房地產(chǎn)業(yè)稅收為40億元,占總稅收收入的28.3%。2014年上半年,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的8.3%;房地產(chǎn)業(yè)稅收占總稅收收入的31%。可見,海口房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重在逐年提高,并以此帶動了該項稅收的增高。

　　雖然海口本地人購房剛性需求較大,但相對一個省會而言,房產(chǎn)銷售仍非常依賴島外。2010年前后,島外購房占比約70%,此后有所下降,島內(nèi)島外各占半壁江山。2014年1月—12月,島外購買商品住房面積108.01萬平方米,島內(nèi)購買商品住房面積146.77萬平方米,占比分別為42.39%和57.61%;島外購買商品住房10581套,島內(nèi)購買商品住房12986套,占比分別為44.89%和55.11%。針對海口房地產(chǎn)歷史上外銷依賴度高的情況,政府仍積極引導(dǎo)島內(nèi)居民的改善性剛性需求,現(xiàn)在內(nèi)銷比例已接近60%。

　　2010年,海口始建立房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)實行網(wǎng)上簽約,對銷售量、銷售價格、戶型比、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)實行全方位分析,動態(tài)引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。目前該系統(tǒng)內(nèi)所有數(shù)據(jù)已實現(xiàn)與省廳、住建部上傳共享,而且海口正對該系統(tǒng)擴容升級,進一步加強系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析預(yù)警能力,為海口房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展提供決策分析支撐。

　　相對而言,海口房地產(chǎn)市場監(jiān)管逐步規(guī)范,商品房消費市場逐步回歸理性,價格基本平穩(wěn)。近3年來,海口商品房價格維持平穩(wěn)態(tài)勢,同比增長小于2%,低于海口居民人均可支配收入漲幅。

　　從開發(fā)商的角度看,中小企業(yè)數(shù)量多,但開發(fā)量占比少。最近的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,開發(fā)量在5萬平方米以下的中小企業(yè)占開發(fā)單位總量的62.3%,但開發(fā)面積僅占全市的25.5%。