北京房山法院法官：物業(yè)不能以暴雨為免責借口

　　車輛被淹、房屋漏水……“7·21”特大自然災害過后，不少業(yè)主在網上曬出自家受損的慘狀，并提出物業(yè)應該對此負責。（北京）房山法院法官盧濤昨天表示，如果物業(yè)公司沒有盡到合同約定的義務，導致業(yè)主人身、財產受損，則不能以暴雨屬于不可抗力為免責借口。

　　很多物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂的合同中寫明：因不可抗力引發(fā)的損失，物業(yè)不承擔賠償責任。盧法官指出，特大暴雨確實屬于外來、不可抗力因素，但物業(yè)作為專業(yè)的管理機構，應該可以預見雨季可能危及業(yè)主利益的情形，并按照合同約定，盡到保護義務，否則，暴雨不能成為物業(yè)的免責借口。但是，盧濤也指出，業(yè)主不能一味依賴物業(yè)采取措施，當災害發(fā)生后，業(yè)主本身也應積極自救，盡量減少或防止損失，并應及時通知物業(yè)公司開展必要的應對措施，如組織人員放置沙袋，使用抽水設備或者組織人力排水等；物業(yè)公司應進行力所能及的搶險救災活動。如果災害發(fā)生后或者接到業(yè)主通知后，物業(yè)仍然消極應對，沒有采取一定的措施，減少損害或者避免損失擴大，導致業(yè)主受損的，物業(yè)應當在合理范圍內賠償。

　　盧濤同時提醒業(yè)主，一定要注意留存證據。發(fā)生災害后，業(yè)主應保留與物業(yè)公司溝通的錄音、錄像資料。同時，業(yè)主應關注物業(yè)公司平時對小區(qū)公共設施、設備的維護和管理工作，例如對小區(qū)下水主管道進行定期清理、疏通和維護等工作，業(yè)主應搜集物業(yè)公司在這方面的相關記錄。而且，根據《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，在發(fā)生屋面防水損壞造成滲漏，專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全或者危及房屋使用安全的緊急情況時，物業(yè)公司應使用專項維修資金立即對共用部分進行維修、更新、改造，如果物業(yè)公司未盡到相應責任，也要承擔賠償責任。

　　法官還建議物業(yè)公司應制定突發(fā)事故應急預案，在此類事故可能發(fā)生時，及時通知業(yè)主做好安全防范工作，例如在可能發(fā)生暴雨時，通知業(yè)主將停放在地下車庫的車移至安全位置等，從而減少或防止業(yè)主財物損毀。只要物業(yè)公司按照合同約定盡到了相應的責任和義務，業(yè)主就不能要求其在事故發(fā)生后承擔賠償責任。

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