澳大利亞住房市場還能“牛”多久

　　在歐美住房市場依然蕭條的背景下，澳大利亞住房價格維持在相對高位。伴隨近期澳央行收緊銀根，一些市場機構預期，當地房產市場在經歷數年牛市之后，可能存在泡沫破滅風險。對此，澳政府和央行一直齊聲否認。

　　然而，據當地媒體日前披露，澳大利亞政府內部就市場走勢的研判并非鐵板一塊，兩名財政部官員今年早些時候甚至就“泡沫”問題展開爭論。在澳元升值、多空雙方角力之際，此消息進一步引發市場對房價走勢的猜測。

　　“屋子里的大象”

　　據《澳大利亞人報》周末版報道，澳財政部宏觀金融部門官員菲爾·加頓今年早些時候在一份內部傳閱的文件中闡述家庭債務水平影響住房市場等問題，結果遭到財政部國內經濟部門官員史蒂夫·莫林的質疑。莫林認為，研判房產市場，不應避重就輕，而應該更多關注住房價格驟降的風險。

　　莫林把這一市場風險比作“屋子里的大象”，認為可能給經濟招來大麻煩。他說，澳大利亞住房價格水平在2000年之后的三、四年間上漲了50％至60％，而市場基本面卻基本沒有發生變化，這不能不引起警惕。

　　他說，泡沫破裂的風險可能來自“外部沖擊”，也可能來自家庭支付能力、債務水平和市場預期的變化。這些因素一旦發生逆轉，極可能引發動蕩。

　　“牛市”能持續多久

　　加頓則認為，2000年之后住房市場連續數年的“大牛市”反映了基本面的改善。針對莫林的“泡沫說”，他反駁說，澳大利亞住房市場泡沫不可能持續多年而不破，因此市場并不存在泡沫。

　　對此，莫林表示，時間長短不能作為衡量市場是否存在泡沫的標準。他指出，人們總愛用基本面解釋價格上漲，這成為泡沫在較長時間內存在的重要因素。譬如，英國的房地產泡沫就持續了大約10年，期間所謂基本面堅實的論調不斷推高房價，直至泡沫破裂。

　　莫林的擔憂不完全是危言聳聽。近三年以來，澳大利亞住房平均價格上漲了20％。澳大利亞統計局的最新數據顯示，受信貸收緊、澳元升值等因素影響，今年第三季度，澳全國住房平均價格同比僅上漲0．1％，除墨爾本、珀斯和達爾文之外的主要城市房價均下降。

　　一些分析人士推測，這可能意味著經歷多年牛市的澳大利亞住房市場已迎來拐點。然而，不少分析人士認為，在澳經濟增勢強勁的背景下，住房市場不大可能發生崩盤。