樓市調(diào)控需扎牢土地“籬笆”

　　國土資源部21日公布《閑置土地處置辦法（修訂草案）》，向社會公開征集意見。草案規(guī)定，國土資源主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達(dá)成一致的、土地閑置滿1年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動工開發(fā)建設(shè)、土地閑置滿2年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。

　　《閑置土地處置辦法》實(shí)施已經(jīng)12年。12年后修訂，現(xiàn)實(shí)針對性很強(qiáng)。樓市調(diào)控已經(jīng)步入深水區(qū)，從房地產(chǎn)市場到過度依賴土地財政的地方，不可能不受到影響。所不同的是采取積極態(tài)度主動適應(yīng)調(diào)控，還是采取消極態(tài)度消化調(diào)控。現(xiàn)實(shí)中，對于調(diào)控采取種種變通方式、對調(diào)控政策打折執(zhí)行的事情并不少。

　　在土地市場，由于銷售回款、銀行貸款、房地產(chǎn)信托等主要資金來源渠道趨于狹窄，有的開發(fā)商為保證現(xiàn)金流規(guī)模，用各種理由推遲開工或竣工，甚至采取假開工的方法“過冬”，等待市場轉(zhuǎn)熱后，利用土地增值獲取利潤。由此，消解了樓市應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)帶動效應(yīng)，造成了土地資源的閑置浪費(fèi)。

　　與此同時，個別地方出于財政增長需要，不僅對閑置土地的行為從寬處理，還通過土地性質(zhì)變更、延遲開發(fā)商交付土地出讓金等方式，以維護(hù)土地拍賣市場反周期的“熱度”。

　　還要看到，一些地方以政績追求為出發(fā)點(diǎn)，對土地的開發(fā)使用缺乏合理規(guī)劃，也是造成土地閑置的重要原因。根據(jù)國土部調(diào)查，2010年全國曾清理整治房地產(chǎn)閑置用地13萬畝，處置近10萬畝，其中約半數(shù)與此有關(guān)。

　　相對于執(zhí)行了12年的閑置處置辦法，修訂草案在對閑置土地的認(rèn)定上沒有大的變化，但是對項(xiàng)目開工、竣工時間和違約責(zé)任等作了更明確的規(guī)定，監(jiān)管、查處也更具操作性。這也就扎牢了樓市調(diào)控籬笆，堵上了過去可能被鉆空子的制度缺口。

　　應(yīng)該認(rèn)識到，相對于利益訴求多元的動態(tài)市場，靜態(tài)的管理辦法總會留有空白。比如，即使對于項(xiàng)目開工、竣工有了更明確的責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但開發(fā)者仍可能通過拖延項(xiàng)目上市等手段降低市場供應(yīng)。如何界定監(jiān)管的效力邊界和開發(fā)商的自主裁量權(quán)邊界，將惡意閑置土地的途徑徹底封死，需要在實(shí)踐過程中完善設(shè)計。

　　此外，無論是地方原因還是開發(fā)商原因，其閑置土地的責(zé)任認(rèn)定和監(jiān)管需力求相對一致，而不宜厚此薄彼。修訂意見稿規(guī)定了土地可“閑置”的六種情形，要求由政府原因造成的土地閑置，須在15日內(nèi)向主管部門提出申請。這一表述表明，在責(zé)任主體認(rèn)定范圍上已較一致。而如何以更精確和剛性的規(guī)定，規(guī)范不同開發(fā)者的土地使用行為，不僅有待新草案實(shí)施后的經(jīng)驗(yàn)積累，更有待地方財稅更科學(xué)的長效機(jī)制能夠確立。

　　從這個角度說，從嚴(yán)治理土地閑置，既是扎牢樓市調(diào)控籬笆的有益之舉，也將在客觀上起到倒逼地方財稅機(jī)制改革的作用。