人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)“鐵律”

　　為刺激陷入停滯的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近來美國(guó)政府救市政策頻出。先是美國(guó)國(guó)會(huì)提出議案稱“外國(guó)人購房超50萬美元可獲美國(guó)居民簽證”，后是聯(lián)邦住房金融局放松住房再融資計(jì)劃條件，以此化解存量壓力。面對(duì)著已經(jīng)坍塌的內(nèi)部住房需求，美國(guó)政府已經(jīng)意識(shí)到了人口結(jié)構(gòu)才是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的“鐵律”。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)衰退是美國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。自美國(guó)次貸危機(jī)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌超過30%，這不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂負(fù)面效應(yīng)的短期困擾，更意味著美國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(zhǎng)期趨勢(shì)和購買力的影響已經(jīng)開始逐步顯露。

　　一般來講，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系通過住房空置率來體現(xiàn)。今年3月以來，美國(guó)居民實(shí)際購買能力下降。美國(guó)住房空置率持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下降反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡壓力依然較大。美國(guó)自有住房空置率從2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均為2.7%，不僅遠(yuǎn)高于過去房地產(chǎn)市場(chǎng)深度下跌后反彈過程中的自有住房空置率的平均水平，也高于最近十年的平均水平。租房空置率從2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降為9.4%，但今年一季度又回升至9.7%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，7月標(biāo)準(zhǔn)普爾的Case-Shiller20個(gè)大城市住宅價(jià)格指數(shù)仍比去年同期下跌4.1%。

　　美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以持續(xù)下跌是因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化。人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。美國(guó)房地產(chǎn)周期大約為20年左右，而這背后與美國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)規(guī)律的變化息息相關(guān)。一方面是人口總量變化(包括自然增長(zhǎng)率與移民增長(zhǎng)率)對(duì)住房需求會(huì)產(chǎn)生重要影響。美國(guó)生育率從上世紀(jì)90年代初開始進(jìn)入持續(xù)的下降通道。

　　從增量上看，美國(guó)人口增長(zhǎng)主要來自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外來移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一，然而過去十年來的兩次經(jīng)濟(jì)衰退使得美國(guó)人對(duì)移民態(tài)度轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步降低了海外移民的速度。美國(guó)蓋瑞·安德森經(jīng)濟(jì)研究中心的一項(xiàng)研究表明，本世紀(jì)初，海外移民的到來促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來移民數(shù)量增加113%的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)了37.5%；而在外來移民數(shù)量很少或者沒有外來移民的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格則出現(xiàn)了下滑。該研究報(bào)告顯示，在外來移民數(shù)量下降最多的10個(gè)居民區(qū)，外來移民人口平均下降39%，房地產(chǎn)價(jià)格則平均下降7.6%。

　　另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房需求。次貸危機(jī)之前，正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國(guó)購房市場(chǎng)的主力軍，并由此持續(xù)推高了房?jī)r(jià)。所謂“嬰兒潮”是指在1946年至1964年間出生的美國(guó)人，他們是美國(guó)歷史上人數(shù)最多的一代，大約有7700萬人，占美國(guó)成年人的35%。近幾十年來，嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的25-30歲時(shí)期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國(guó)房?jī)r(jià)每年上揚(yáng)20%-30%。

　　美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，美國(guó)的嬰兒出生率將長(zhǎng)期維持低位。到2030年，美國(guó)嬰兒潮一代都將超過65歲，那時(shí)近乎20%的美國(guó)居民超過65歲；2050年，這一年齡組的人數(shù)還會(huì)翻一番，從2008年的3870萬增至8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國(guó)住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進(jìn)美國(guó)住宅市場(chǎng)的巨大繁榮的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷。

　　由于美國(guó)社會(huì)老齡化加速，人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區(qū)居住，這也意味著半個(gè)多世紀(jì)以來美國(guó)人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程很可能放緩，因此大戶型、城市中心的房?jī)r(jià)也面臨長(zhǎng)期下行的壓力，并進(jìn)而拖累美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走向。在國(guó)內(nèi)購買力相對(duì)住房需求極度飽和的困境下，這也是為何美國(guó)寄希望于外部輸血，借助外來移民的力量消化過剩的房屋存量，來刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的真正原因。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)從來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長(zhǎng)因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢(shì)似乎是一個(gè)逃不出的“鐵律”。數(shù)據(jù)顯示，全球人口的年齡結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化青年人口的增長(zhǎng)率放緩，老年人口的增長(zhǎng)速度驚人。到2050年全球老齡人口將達(dá)到現(xiàn)在的3倍，為15億人。中國(guó)人口結(jié)構(gòu)改變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也正在加速到來。按聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)推測(cè)，我國(guó)的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)中國(guó)人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，2020年60歲以上人口將達(dá)到2.5億，這個(gè)時(shí)間段也將是中國(guó)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口。（國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部副研究員 張茉楠）