明年樓市將趨于降溫，下半年表現(xiàn)得會(huì)更明顯些。但絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，都不會(huì)大跌。

　　不知大家是否關(guān)注到，近期的媒體報(bào)道中，對(duì)于樓市降溫的消息突然多了起來(lái)，甚至有人已拋出“拐點(diǎn)論”。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種“位置”，市場(chǎng)將走向“何方”，確實(shí)值得探討。

　　觀察近期的市場(chǎng)現(xiàn)象。首先看成交量。1-11月，全國(guó)新建商品房成交面積同比增長(zhǎng)20.8%，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于去年全年的1.8%。但需要警醒的是，今年1-2月這一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今。從絕對(duì)量上看，今年樓市“收成好”。但從增幅看，正在走下坡路，預(yù)計(jì)明年增幅還將繼續(xù)收窄。

　　11月份，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比10月份減少1.6%，同比增長(zhǎng)6%，也即當(dāng)前處于高位盤(pán)整狀態(tài)。其中，一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少7.7%，同比減少13%，而二三線典型城市則同比增長(zhǎng)12%。說(shuō)明一線城市沖高回落（包含高價(jià)樓盤(pán)預(yù)售審批受限的因素），而二三線仍較活躍。東部城市已同比小跌，但西部城市仍同比增長(zhǎng)25%，反映出東部市場(chǎng)變化快，西部則較遲緩。

　　其次觀察價(jià)格。1-11月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)8.2%，僅略高于去年全年的7.7%。看全國(guó)，今年房?jī)r(jià)只能算溫和上漲，預(yù)計(jì)接近全國(guó)GDP和人均可支配收入增幅。但關(guān)鍵在于，一線和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)漲幅很大。在70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，四個(gè)一線城市10月房?jī)r(jià)同比漲幅皆超20%，已處于歷史偏高區(qū)間。

　　但更應(yīng)關(guān)注環(huán)比價(jià)格。3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.09%，其后便一路下坡，10月已回落至0.62%，說(shuō)明房?jī)r(jià)仍在上漲，但漲勢(shì)有所趨緩。所以，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前還不能稱(chēng)為房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”已出現(xiàn)。從市場(chǎng)現(xiàn)象看，樓市去化率開(kāi)始降低，買(mǎi)家觀望情緒，在一手房和二手房市場(chǎng)中，皆有出現(xiàn)。

　　市場(chǎng)出現(xiàn)盤(pán)整與購(gòu)房者產(chǎn)生觀望，主要與政策有關(guān)。近期購(gòu)房者對(duì)政策面的理解是：似有新政要出臺(tái)。12月初，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究2014年經(jīng)濟(jì)工作，提出：做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。在強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)機(jī)制”的大背景下，重提市場(chǎng)調(diào)控，讓人有點(diǎn)看不清后市。如何界定房地產(chǎn)調(diào)控，及后續(xù)是否會(huì)出政策，長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)否出方案，一把政策之劍懸而未落。

　　而確定已變化的政策有兩類(lèi)：一是10月以來(lái)，已有15個(gè)一線和二線城市出臺(tái)地方新政，紛紛收緊限購(gòu)和二套房貸政策，一批人一夜之間喪失了購(gòu)房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國(guó)家層面并未出新政，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款了，而且放貸周期大幅拉長(zhǎng)。其中固然有四季度信貸額度緊張的原因，但按當(dāng)前流動(dòng)性偏緊的狀態(tài)，以及房?jī)r(jià)漲幅仍大的現(xiàn)實(shí)，明年的房貸政策很可能依然偏緊。

　　在上述政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)短周期的共同作用下，明年樓市將趨于降溫，下半年表現(xiàn)得會(huì)更明顯些。但絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，都不會(huì)大跌。如果一定要讓筆者判斷短周期中的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，則明年下半年出現(xiàn)的概率會(huì)大些。（楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）