本報(bào)訊 （記者 自曾暉）北京郊區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)下調(diào)，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至24日，以通州和大興為首的區(qū)域房?jī)r(jià)下調(diào)明顯加速。據(jù)記者了解，京郊多個(gè)項(xiàng)目頻頻爆出低價(jià)，甚至有些項(xiàng)目跌破萬元門檻，以“9980元/平米起”的成本價(jià)招攬顧客。
由于目前樓市供過于求的倒掛現(xiàn)象依然明顯，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理預(yù)計(jì)12月大規(guī)模的深度降價(jià)潮將會(huì)從通州、大興等區(qū)域蔓延至整個(gè)北京。
通州、大興成降價(jià)“重災(zāi)區(qū)”
業(yè)內(nèi)人士指出，由于庫(kù)存量較多，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，北京郊區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)，11月降價(jià)明顯加速的兩大區(qū)域?yàn)橥ㄖ荨⒋笈d。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，通州、大興入市新房源為238套、412套，而11月成交均價(jià)更是持續(xù)下跌至15725元/平米、17454元/平米； 而在7月份，兩區(qū)域的成交均價(jià)還維持在1.9萬元/平米以上。
“特別是大興，從8月開始連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)了斷崖式下調(diào)”北京中原市場(chǎng)研究部張大偉分析道，大興目前成交均價(jià)相比最高點(diǎn)已經(jīng)下調(diào)超過15%，部分新開項(xiàng)目均價(jià)肯定拉低到了1.3萬左右，區(qū)域房?jī)r(jià)醞釀再次下調(diào)。
分析稱是以成本價(jià)“裸奔”
以11月23日取得預(yù)售證的京郊南六環(huán)項(xiàng)目合生世界花園為例，該項(xiàng)目贈(zèng)送精裝修，“9980元/平米起”的定價(jià)創(chuàng)下馬駒橋樓市新低，更比兩個(gè)月前預(yù)期的價(jià)格下跌了3000元/平米，被業(yè)內(nèi)視為繼龍湖時(shí)代天街11800元/平米起入市后，南城又一“成本價(jià)甩貨”的新盤。“9980元起就是指簽約的合同面積單價(jià)”合生世界花園營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示。有業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到項(xiàng)目的拿地成本、建筑成本和各種稅費(fèi)，項(xiàng)目幾乎是以成本價(jià)“裸奔”。
此外，東亞逸品閣、龍湖時(shí)代天街、合生世界花園等純新盤也以萬元左右低價(jià)入市，創(chuàng)下區(qū)域新低；而領(lǐng)海朗文世家、京貿(mào)國(guó)際城、金地仰山等老盤以推特價(jià)房等形式，特定房源單盤優(yōu)惠幅度也在3000元/平米左右。
相關(guān)降價(jià)項(xiàng)目開發(fā)商表示，雖然“成本價(jià)”賣房可能對(duì)銷售宣傳有利，但對(duì)品牌是極大損害，如果是2010年市場(chǎng)高點(diǎn)取得的土地，目前入市利潤(rùn)極少，他強(qiáng)調(diào)在目前市場(chǎng)中，營(yíng)銷方式已從原來的成本——利潤(rùn)定價(jià)，轉(zhuǎn)為企業(yè)所需現(xiàn)金流——周轉(zhuǎn)速度定價(jià)，由于周邊項(xiàng)目不斷下調(diào)價(jià)格，新盤不到開盤的當(dāng)天幾乎確定不了價(jià)格。
大規(guī)模深度降價(jià)潮將來襲
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，今年以來由于受到調(diào)控政策的影響，開發(fā)企業(yè)的推盤速度受到極大影響，除金九銀十兩個(gè)月，其他各月的月度入市量均未超過30個(gè)。她表示，商品住宅去化問題仍相當(dāng)嚴(yán)重，賣房的唯一有效途徑就是降價(jià)。她判斷12月大規(guī)模的深度降價(jià)潮將會(huì)從通州、大興等區(qū)域蔓延至整個(gè)北京。
北京中原市場(chǎng)研究部張大偉表示，目前北京商品住房市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期逐步明朗、項(xiàng)目繼續(xù)增多，力度不斷加大，調(diào)控效果進(jìn)一步鞏固。總體看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“降價(jià)換量”的整體格局已經(jīng)形成，項(xiàng)目降價(jià)由“暗降”轉(zhuǎn)“明降”。而受通州、大興、房山等北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣樓市新一輪降價(jià)風(fēng)的沖擊，環(huán)北京經(jīng)濟(jì)帶樓市也迎來降價(jià)壓力。
■ 土地市場(chǎng)
北京調(diào)低兩地塊起價(jià)
本報(bào)訊 （記者 袁曉瀾）昨日，記者從北京土地整理儲(chǔ)備中心獲悉，由于許久未有人競(jìng)拍，北京土地出讓門檻主動(dòng)調(diào)低：“平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B05-01、B05-02地塊居住、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)項(xiàng)目用地”等2宗地掛牌起始價(jià)格。其中后沙峪鎮(zhèn)土地從原始掛牌價(jià)5.25億元下調(diào)至4.7846億元；平谷馬坊鎮(zhèn)地塊從3.71億元下調(diào)至3.1535億元。兩地塊下調(diào)幅度分別接近9%和15%。
這也是本月來北京第二次調(diào)低出讓門檻。此前，郭公莊車輛段四期地塊取消配建限價(jià)房條件，居住用途全部用作普通商品房。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，隨著調(diào)控的持續(xù)發(fā)威，土地市場(chǎng)亦轉(zhuǎn)入淡市，兩地塊都為掛牌比較久而無人應(yīng)價(jià)地塊，調(diào)低起價(jià)，有利于加快出讓。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，實(shí)際上全國(guó)土地市場(chǎng)已進(jìn)入冬季，開發(fā)商拿地支出大幅減少，作為調(diào)控最嚴(yán)厲的北京，土地市場(chǎng)降溫明顯，北京從之前地塊減少保障房面積開始，對(duì)部分土地已經(jīng)降低了入市門檻，而降低門檻有利加快滯銷土地入市。
■ 房企動(dòng)向
年底房企加速推盤
本報(bào)訊 （記者李捷）據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，12月份預(yù)計(jì)有29個(gè)項(xiàng)目入市，其中老盤后期15個(gè)，純新盤共計(jì)14個(gè)，這創(chuàng)下了今年以來純新盤單月放量最高的記錄。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹：“純新盤供應(yīng)加碼的現(xiàn)象從10月就已開始，當(dāng)月有13個(gè)純新盤面市；而11月份截至目前，也有10個(gè)純新盤推出，與往年相比量很足。”
一位品牌房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，一般年末供應(yīng)量都會(huì)減少，但是今年市場(chǎng)情況比較特殊，開發(fā)商為了沖業(yè)績(jī)，也都在最后年關(guān)放手一搏，加大了推盤的力度。
與此同時(shí)，雖然房企推盤速度加快，但純新盤一入市就遇冷，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷變化持續(xù)走低，致使新盤入市定價(jià)難。
記者致電多個(gè)即將在12月入市的項(xiàng)目詢問其預(yù)售價(jià)，得到的答復(fù)都是“還不確定”、“只有到開盤當(dāng)天才知道”。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，目前即將入市尚未確定開盤價(jià)格的項(xiàng)目占到五成左右。
某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱：“目前市場(chǎng)情況不容樂觀，降還是不降？降多少合適？只能靜觀其變，伺機(jī)而動(dòng)。”
■ 全國(guó)情況
二三線城市出現(xiàn)降價(jià)潮
多地出現(xiàn)因降價(jià)而導(dǎo)致客戶糾紛打砸售樓處的現(xiàn)象
本報(bào)訊 （記者 劉狄）目前，降價(jià)的趨勢(shì)已經(jīng)從一線城市向二、三線城市蔓延。與此同時(shí)，多地出現(xiàn)因降價(jià)而導(dǎo)致客戶糾紛打砸售樓處的現(xiàn)象。
降價(jià)向二三線城市蔓延
由于成交量遲遲難有起色，給開發(fā)商的資金面帶來較大的壓力。為了加速銷售回款，全國(guó)越來越多的大型開發(fā)商加入降價(jià)浪潮。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，上周萬科和保利分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進(jìn)行大幅度降價(jià)，如萬科在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目分別推出特價(jià)房，最低折扣達(dá)到88折；保利在重慶的6個(gè)項(xiàng)目也傳出打折促銷的消息，最大降幅接近20%。
在10月份，十大標(biāo)桿房企總成交面積為458萬平方米，環(huán)比和同比分別減少10%和13%,傳統(tǒng)的銷售旺季“銀十”并未出現(xiàn)。中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線房企前十月銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化，其中完成年度目標(biāo)超過9成的有4家企業(yè)，也有綠城及金地完成不足6成。前三季度報(bào)顯示，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
多地業(yè)主哄砸售樓處
最近2個(gè)月，不僅是在北京和上海，在二線城市的南京、寧波等地已經(jīng)有多起項(xiàng)目因?yàn)榻祪r(jià)而導(dǎo)致客戶糾紛打砸售樓處的現(xiàn)象，甚至在三線城市的安徽蕪湖，鏡湖世紀(jì)城項(xiàng)目從每平米7350元下調(diào)至每平米4200元，也引發(fā)了業(yè)主哄砸售樓處。
在目前市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)已經(jīng)明顯的情況下，純新盤如何入市定價(jià)成為目前大部分項(xiàng)目面臨的難題。
而老項(xiàng)目的后期面臨的問題更多，還要考慮到前期業(yè)主的影響，很多老項(xiàng)目的降價(jià)手段變得更為靈活隱蔽。部分開發(fā)商也選擇了老項(xiàng)目延緩上市，增加新盤上市銷售的辦法。
