255億元新地王拷問“股地聯動” 四大爭議待解

　　上市房地產公司之所以熱衷囤地，關鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道

圖為拍賣會現場。本報記者 周強 攝

　　2009年12月底，一個總價255億元的超大新地王在廣州誕生，創下了中國拍地史上的紀錄。而幾天前，國家土地出讓新政剛剛出臺。

　　一時間，廣州新地王成為全國焦點，更引起質疑紛紜。房地產專家表示，上市房地產公司之所以熱衷囤地，關鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道，可以實現“股地聯動”，也即上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達股票還會漲的信息，然后增發新股進行融資，而新融資的錢可以繼續囤地，不斷滾雪球。

　　多方博弈 造就全國地王

　　2009年12月22日，農歷冬至，然而在廣州市房地產交易中心3樓拍賣大廳卻是一片火熱。

　　在這里，全國房地產巨頭齊聚，虎視眈眈，目標就是263萬平方米的廣州亞運城土地。廣州市國土房管局局長謝曉丹也破天荒地到場觀戰。拍賣場內被觀戰的人群圍得水泄不通。約百家媒體更是架起了長槍短炮來見證這一中國拍地史上的紀錄。

　　廣州市國土房管局公布的資料顯示，亞運城地塊位于廣州新城東北部，規劃總用地面積約264萬平方米，地上總建筑面積為438萬平方米，規模龐大。據統計，今年以來廣州掛牌出讓了19幅住宅用地，用地面積約146萬平方米，僅為亞運城項目用地的55%。由于項目開發成本高，房地產企業紛紛選擇聯合競拍。

　　15時，3個競拍聯合體7個開發商已經到齊入座，其中包括富力地產、碧桂園等民營地產公司組成的7號競買團隊，保利地產、萬科地產、中海地產等國有房地產企業組成的88號競買團隊，以及獨立競買的6號中信地產。

　　起拍價為180億元，競價階梯為2億元，也即舉一次牌就要多付出2億元，也意味著舉一次牌就要增加樓面地價61元/平方米。然而競拍開始之后，單刀赴會的中信地產卻一直未舉牌，爭奪就在7號富力聯合體與88號保利聯合體之間進行。

　　“200億元！”開拍幾分鐘之后，88號保利聯合體率先叫價至200億元。這是業界專家猜測的價位，這也是一個心理價位。

　　“下一個價位202億元，或者你喊出高于202億元也行。”拍賣師試圖鼓勵舉牌。顯然，這場拍賣中，由地產商組成的3大競拍聯合體并非是游戲的全部角色，希望將土地賣個好價錢的地方政府也是一個重要的扮演者。

　　在短暫的靜默與期待之后，富力聯合體繼續叫價，一舉打破了業內心理關口，并引發全場鼓掌。在富力聯合體將地價叫到255億元的時候，保利聯合體不再繼續叫價。“255億元第一次……255億元第二次……255億元第三次，成交！”伴隨著一聲響亮的棰聲，亞運城項目在歷時半個鐘頭經過47輪叫價之后被富力聯合體競得。