讓中低收入者重燃希望 港新居屋計(jì)劃瞄準(zhǔn)“夾心層”

　　10月12日，香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官曾蔭權(quán)向立法會(huì)作2011-2012年度施政報(bào)告。報(bào)告中最受人關(guān)注之處，當(dāng)屬宣布復(fù)建居屋，這讓不少中低收入家庭重燃一度熄滅的置業(yè)希望。

　　居屋“死而復(fù)生”

　　4年供應(yīng)17000套，月收入在3萬(wàn)港幣以下的“夾心層”家庭將受益。

　　香港的政府資助房屋大致有兩種，一種稱為“公屋”，由政府租給合資格者，類(lèi)似于內(nèi)地的“廉租房”，一般三口之家的月收入需在16000港幣以下，對(duì)總資產(chǎn)凈值也有限制；一種稱為“居屋”，政府興建后以低于市價(jià)的價(jià)格售予合資格者，類(lèi)似于內(nèi)地的“經(jīng)濟(jì)適用房”。

　　近年來(lái)，香港樓價(jià)高企，家庭收入沒(méi)有低到能申請(qǐng)公屋，又高不到負(fù)擔(dān)得起商品住宅的“夾心層”家庭，受沖擊最大。

　　回應(yīng)中低收入家庭的置業(yè)訴求，曾蔭權(quán)在施政報(bào)告中推出復(fù)建居屋計(jì)劃。新計(jì)劃的對(duì)象，是每月收入介于16000至3萬(wàn)港幣，主要屬首次置業(yè)的家庭。

　　曾蔭權(quán)介紹，政府已物色到土地，規(guī)劃目標(biāo)是從2016年起的4年，總共提供超過(guò)17000個(gè)單位。第一年可供應(yīng)2500個(gè)，隨著土地供應(yīng)增加，每年以5000個(gè)為規(guī)劃目標(biāo)。為了保持靈活性，每年實(shí)際興建和推出的單位，將視當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求而定。

　　據(jù)介紹，首批居屋單位可于2014或2015年開(kāi)售。新居屋計(jì)劃提出，居屋單位的面積將為400-500平方英尺(1平方英尺約為0.093平方米)。居屋售價(jià)與合資格家庭的供樓能力掛鉤。一棟400-500平方英尺的房子，售價(jià)估計(jì)在150萬(wàn)-200萬(wàn)港幣，平均1平方米約為4.3萬(wàn)港幣。月收入2萬(wàn)-3萬(wàn)的家庭能夠負(fù)擔(dān)得起。

　　除了復(fù)建居屋，曾蔭權(quán)還表示，要確保每年興建15000個(gè)公屋單位，并通過(guò)開(kāi)發(fā)新土地，增加公屋密度和地積比等方法保障供應(yīng)。

　　在增加私人住宅土地供應(yīng)方面，政府訂立了在未來(lái)10年，平均每年可興建約2萬(wàn)個(gè)私人住宅單位的土地供應(yīng)目標(biāo)。

　　5000個(gè)居屋、15000個(gè)公屋、2萬(wàn)個(gè)私人住宅，加在一起，施政報(bào)告提出的每年房屋供應(yīng)規(guī)劃將達(dá)到4萬(wàn)個(gè)單位。

　　香港市民“上車(chē)難”

　　今年8月，整體樓價(jià)比去年同期上升18%，超過(guò)香港歷史最高水平。

　　香港市民把第一次置業(yè)形象地稱為“上車(chē)”。過(guò)去一兩年，香港住宅供應(yīng)量偏少，但流動(dòng)資金充裕，利率又長(zhǎng)期處于超低水平，導(dǎo)致樓市過(guò)熱，即使中等收入人士也開(kāi)始面臨“上車(chē)難”。

　　今年8月，香港整體樓價(jià)比去年同期上升18%，第二季度的供款/收入比為47%，顯示市民置業(yè)壓力和風(fēng)險(xiǎn)都在增加。

　　香港是一個(gè)自由市場(chǎng)，對(duì)世界各地的投資者來(lái)者不拒，沒(méi)有“限購(gòu)”措施。而投資者對(duì)高價(jià)私人物業(yè)需求旺盛，所以開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多傾向于推出針對(duì)高購(gòu)買(mǎi)力人群的豪宅，中低價(jià)和中小型住宅供應(yīng)量大大減少，進(jìn)一步影響了首次置業(yè)家庭的購(gòu)買(mǎi)能力。

　　樓市復(fù)蘇、樓價(jià)上升后，政府前幾年賣(mài)地少，私人房屋供應(yīng)也少，也是導(dǎo)致樓價(jià)攀升的重要原因。

　　樓價(jià)不斷攀升，突破了1997年歷史最高點(diǎn)，復(fù)建居屋的呼聲越來(lái)越高。

　　其實(shí)，政府資助房屋在滿足居民居住需求上一直占有重要地位。香港目前有260萬(wàn)個(gè)住宅單位，在約235萬(wàn)個(gè)住戶中，73萬(wàn)戶住在公屋，38萬(wàn)戶住在政府資助置業(yè)的房屋，也就是說(shuō)，有接近一半的住戶正接受政府提供的房屋資助。

　　香港政府以前就設(shè)有“居者有其屋”計(jì)劃資助市民置業(yè)。但是，上世紀(jì)90年代后期，香港先后受到金融風(fēng)暴和網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅的打擊，加上持續(xù)的通縮，樓市整體一度下調(diào)超過(guò)60%，不少貸款購(gòu)買(mǎi)的房子成為“負(fù)資產(chǎn)”。所以，在2002年，政府檢討房屋政策，決定逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨后停止興建居屋和其他資助置業(yè)計(jì)劃。

　　轉(zhuǎn)售限制嚴(yán)格

　　購(gòu)入5年內(nèi)限定轉(zhuǎn)售對(duì)象，5年后要補(bǔ)交資助款。

　　對(duì)于購(gòu)買(mǎi)居屋的市民，政府有嚴(yán)格的資格要求，而且一旦購(gòu)入，轉(zhuǎn)售也要受到諸多限制。

　　新居屋計(jì)劃下，合資格的業(yè)主在購(gòu)入單位后的5年內(nèi)出售單位，只能售予公屋租戶、長(zhǎng)者租金津貼計(jì)劃受助人等所謂“綠表人士”或負(fù)責(zé)建設(shè)政府資助房屋的機(jī)構(gòu)房委會(huì)；購(gòu)入5年后可自由出售，但要繳付補(bǔ)價(jià)。

　　鑒于居屋市場(chǎng)轉(zhuǎn)售并不活躍，在計(jì)算補(bǔ)價(jià)方面，房委會(huì)會(huì)將購(gòu)入房屋時(shí)的資助額視為對(duì)業(yè)主的貸款，并不會(huì)隨物業(yè)市場(chǎng)的升值而調(diào)整。也就是說(shuō)，補(bǔ)交的金額是購(gòu)買(mǎi)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)之間的差額。具體的執(zhí)行細(xì)節(jié)，將由房委會(huì)制定。

　　曾蔭權(quán)說(shuō)，當(dāng)私人住宅物業(yè)市場(chǎng)再次能夠提供合理價(jià)格及數(shù)量的中小型單位時(shí)，政府會(huì)調(diào)節(jié)興建以及資助單位的數(shù)目，甚至停止興建以及出售單位。

　　各界熱議復(fù)建居屋計(jì)劃

　　多數(shù)人認(rèn)為有助于解決當(dāng)前困擾中低收入者的住房問(wèn)題。

　　復(fù)建居屋計(jì)劃一出，即在社會(huì)各界引起熱議。多數(shù)人都對(duì)計(jì)劃持歡迎態(tài)度，認(rèn)為有助于解決當(dāng)前困擾中低收入者的住房問(wèn)題。

　　香港市民嚴(yán)小姐是一家飲料公司的銷(xiāo)售員，和丈夫兩人的月收入2萬(wàn)多元。聽(tīng)說(shuō)政府重啟居屋計(jì)劃，她認(rèn)為置業(yè)有望，但憂慮供應(yīng)量太少，排隊(duì)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，也認(rèn)為售價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相比優(yōu)惠幅度不夠大。

　　當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)公司執(zhí)行董事趙國(guó)雄認(rèn)為，新居屋計(jì)劃主要照顧每月總收入3萬(wàn)港幣以下的家庭，加上分階段推出，對(duì)私人樓宇市場(chǎng)影響不大。措施能讓更多市民擁有自己居所，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定有幫助。

　　香港理工大學(xué)建筑及房地產(chǎn)學(xué)系教授黃君華長(zhǎng)期專(zhuān)注于“市民負(fù)擔(dān)能力范圍的房屋”研究。他認(rèn)為，政府復(fù)建居屋的方向是正確的。居屋是一個(gè)很好的解決中低收入家庭安居樂(lè)業(yè)問(wèn)題的政策。(本報(bào)記者 尹世昌)