項目引起內(nèi)部爭論，這在愛建信托已不是第一次。
理財周報記者通過業(yè)內(nèi)人士得知，9月28日，銀監(jiān)會專程對愛建信托項目進行檢查，主要是檢查近期報備的信政合作項目，同時檢查愛建新批項目“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”。
“銀監(jiān)會檢查中提到說有關媒體報道。”該人士說道，愛建內(nèi)部員工也在談論媒體對昆侖置業(yè)資金鏈狀況的報道，猜測銀監(jiān)會對“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”可能與此有關聯(lián)。
截至發(fā)稿前，理財周報記者了解到該信托計劃投資的項目鰲江鎮(zhèn)藍田東側(cè)A地塊出讓合同還沒簽，“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”還在發(fā)售中，尚未正式成立。
盡職調(diào)查不到一個月已發(fā)售，
總經(jīng)理親自掛帥
“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”由愛建總經(jīng)理周磊親自掛帥，這在愛建內(nèi)部已無人不知。
“這個項目是由愛建信托總經(jīng)理的朋友推薦的，可能公司領導比較重視吧。”
一知情人士向記者透露，“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”前期調(diào)查時間不足一個月。理財周報記者咨詢了兩名業(yè)內(nèi)人士，一位原中融信托人士告訴記者前期調(diào)查一般是1.5個月到4個月不等，而另一位接近愛建信托的資深人士提到前期調(diào)查一般是1個月到2個月。
“按理說不應該這么快決定，調(diào)查是否充分，值得懷疑。”而這也是該項目引起議論的焦點之一。
今年5月3日和5月8日，昆侖置業(yè)旗下項目昆侖天籟的老業(yè)主們曾進行了兩次房鬧。據(jù)悉，2011年昆侖天籟一期開盤價是12600元每平方米；今年年初，二期的開盤價是10500元每平方米；今年4月20日，昆侖天籟均價8800元每平方米，成為調(diào)控后首個銷售均價在萬元以內(nèi)的住宅樓盤；今年4月27日，均價下調(diào)至8536元每平方米，此后其銷售迅速攀升；今年6月，該樓盤均價回調(diào)至萬元以上。
“因為內(nèi)部有過鬧事經(jīng)歷，就擔心它新的項目會否有風險。”地產(chǎn)商此前項目的房鬧事件，也成了“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”被議論的另一焦點。
9月26日，曾有相關媒體對昆侖置業(yè)的資金鏈狀況進行了報道，提到昆侖置業(yè)此前項目昆侖天籟的降價引致樓盤虧本，而另一項目昆侖公館銷售情況不良，同時還提到昆侖因參與浙江民企互保受到信貸危機的牽連。當天，昆侖置業(yè)在其官網(wǎng)上針對媒體報道發(fā)表了嚴正申明，強調(diào)“昆侖置業(yè)自1993年成立至今，近20年從未做過任何擔保，何來擔保危機？”
時隔兩天，銀監(jiān)會到愛建信托進行項目專項檢查，順帶檢查了愛建新獲批的“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”。
據(jù)記者了解，9月28日，也就是銀監(jiān)會對愛建項目進行專項調(diào)查的當天，“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”正處于發(fā)售中。
“鰲江鎮(zhèn)藍田東側(cè)A地塊出讓合同還沒簽”
“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”募集規(guī)模在3億至3.5億，信托計劃期限3年（18個月后可提前結(jié)束），以增資形式投資于項目公司并持有項目公司49%股權，其中投入注冊資本7840萬元，剩余資金計入項目公司資本公積，投資溫州中昆項目公司股權及其開發(fā)的鰲江鎮(zhèn)藍田東側(cè)A地塊房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，通過項目清算分紅、股權轉(zhuǎn)讓等方式以獲得投資收益，該產(chǎn)品認購起點為300萬元，預期年化收益率在11%-17.4%。
該信托計劃的一名銷售人員在銷售過程中表示，“11%的年化收益率是投資者能拿到最低的，最后拿到這個收益率的可能性也稍微大些。”
在今年9月，“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”的推介會上，昆侖項目的銷售策略采用定價金字塔，金字塔的底端是處置價5747元/㎡，金字塔的中端是成本價7706元/㎡，金字塔的上端是基準售價加權平均12515元/㎡（高層1.1萬、別墅2萬）。
愛建信托持有的主要籌碼還是鰲江鎮(zhèn)藍田東側(cè)A地塊的股權，信托的收益則主要仍是來自項目的銷售收益。
2011年10月，昆侖置業(yè)逆市拿地，在溫州以6.19億元的價格拍得溫州平陽縣鰲江鎮(zhèn)藍田東側(cè)A地塊，交納保證金1.24億元，土地出讓面積為65164平方米，土地用途為商業(yè)、住宅。
理財周報記者向平陽縣相關部門咨詢鰲江鎮(zhèn)藍田東側(cè)A地塊的情況，一名工作人員說道，“該地塊目前還沒有簽訂合同，他們那邊資金有點兒問題，目前還未到位。聽說，鰲江鎮(zhèn)政府有意向重新出讓該地塊，但也要看有沒有意向購買該地塊的開發(fā)商。現(xiàn)在只能說，如果有其它房地產(chǎn)開發(fā)商想要該地塊，還是有希望的。”
對此，理財周報記者又咨詢了平陽縣的國土資源局，其工作人員同樣表示：該地塊還沒簽訂土地出讓合同。
而9月26日，昆侖置業(yè)發(fā)表的針對相關媒體的嚴正申明中寫道：“報道中還稱：2011年10月，昆侖置業(yè)在溫州拍得土地，但卻只支付過保證金。但實際上昆侖置業(yè)已按進度支付了土地款，根本不存在土地將被當?shù)卣栈氐那闆r。”
“如果土地走完招拍掛流程，已經(jīng)有了中標人，那么即使沒有簽訂合同，也可以通過信托融資來還錢，現(xiàn)在很多地產(chǎn)私募基金都是這種融資方式，這背后關鍵看重的是集團實力。”復星一從事地產(chǎn)私募基金的人士說道。
據(jù)記者了解，“愛建·昆侖地產(chǎn)基金1號集合資金信托計劃”根據(jù)實際個人投資者的募集規(guī)模，不滿足信托計劃預計規(guī)模的剩余資金部分將由愛建旗下公司愛建資產(chǎn)管理公司的資金頂上。
“現(xiàn)在有幾個客戶的款項還未到位，如果在今天（10月12日）下午兩點鐘之前到賬，那么該信托計劃就當天成立，如果未到賬，就在下周一（10月15日）成立。”截至發(fā)稿前，該產(chǎn)品尚未成立。（來源：理財周報）
