針對(duì)投資者對(duì)寶鋼股份（600019）旗下兩項(xiàng)資產(chǎn)出售價(jià)格被低估的質(zhì)疑，寶鋼股份今日公告稱，即使按照該片區(qū)商業(yè)用地平均成交價(jià)999.65萬(wàn)元/畝計(jì)算，也不及出售給大股東所能獲得的收益。
根據(jù)寶鋼股份2月29日公布的資產(chǎn)出售方案，寶鋼股份控股股東寶鋼集團(tuán)及其兩全資子公司上海寶鋼不銹鋼公司、寶鋼特鋼公司將受讓寶鋼股份持有的不銹鋼和特鋼公司股權(quán)及全部資產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)交易基準(zhǔn)價(jià)格合計(jì)451.93億元，寶鋼股份獲得一次性收益95.8億元。不銹鋼和特鋼事業(yè)部位于吳淞地區(qū)，有投資者認(rèn)為考慮上述廠區(qū)因城市改造搬遷所帶來(lái)的潛在收益，該價(jià)格不夠合理。
寶鋼股份表示，按工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，該5.7平方公里土地評(píng)估均價(jià)1716元/平方米，高于近期市場(chǎng)成交價(jià)。土地評(píng)估值合計(jì)約98億元，增值75.4億元，增值幅度為3.34倍，評(píng)估均價(jià)為114.41萬(wàn)元/畝。2012年截至目前共有5個(gè)成交案例，平均成交單價(jià)795元/平方米。
寶鋼股份表示，目前不銹鋼和特鋼事業(yè)部地塊的資產(chǎn)和土地評(píng)估值已充分體現(xiàn)商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。本次資產(chǎn)交易，不銹鋼事業(yè)部和特鋼事業(yè)部土地使用權(quán)和固定資產(chǎn)評(píng)估值約370億元，相關(guān)固定資產(chǎn)評(píng)估值270億元。如進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，房屋建筑物搬遷可回收價(jià)值接近于零，甚至場(chǎng)地平整還需要額外支付一定費(fèi)用；而機(jī)器設(shè)備搬遷可利用價(jià)值一般僅20%-30%左右，預(yù)計(jì)相關(guān)固定資產(chǎn)可回收價(jià)值30億-45億元。
如果此5.7平方公里土地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，土地單價(jià)按2011年以來(lái)寶山地區(qū)住宅和商業(yè)用地平均成交價(jià)約1.5萬(wàn)元/平方米（999.65萬(wàn)元/畝）計(jì)算，土地總開(kāi)發(fā)價(jià)值在380億-470億元左右。但同時(shí)土地開(kāi)發(fā)成本也很高，其中出讓金一般為總開(kāi)發(fā)價(jià)值的30%，約115億-140億元，扣除出讓金后的土地開(kāi)發(fā)凈收入約265億-330億元。根據(jù)上述測(cè)算，土地自行開(kāi)發(fā)凈收入和相關(guān)固定資產(chǎn)可回收價(jià)值共計(jì)約295億-375億元，低于或接近本次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
此外，如自行開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)，還將發(fā)生員工安置補(bǔ)償費(fèi)用、場(chǎng)地平整和前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、資金成本以及土地增值稅等成本或費(fèi)用。尤其在土地開(kāi)發(fā)前期至少還需要五年以上的關(guān)停搬遷時(shí)間，期間還需占用大量資金，承擔(dān)資金成本，而本次公司資產(chǎn)出售，綜合考慮一次性現(xiàn)金、分期付款支付，以及公司融資成本、資金運(yùn)作效率及分期付款利息水平等因素，預(yù)計(jì)當(dāng)年將降低公司財(cái)務(wù)費(fèi)用約14億元。
因此，寶鋼股份認(rèn)為，本次資產(chǎn)交易的土地評(píng)估值公允反映了工業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)本次公司資產(chǎn)交易出售所得收入也高于或接近該等地塊用于商住類用地開(kāi)發(fā)的價(jià)值，自行開(kāi)發(fā)則風(fēng)險(xiǎn)較大。
