住建部政策研究中心主任秦虹

　　博鰲論劍房地產(chǎn)金融 多位房地產(chǎn)金融業(yè)人士認(rèn)為——

　　在昨日的博鰲論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來(lái)房地產(chǎn)直接融資比例將上升，融資渠道將更加多元化，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將進(jìn)一步發(fā)展。多位房地產(chǎn)金融人士則對(duì)記者表示，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資成本下降為大勢(shì)所趨。由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例的上升，權(quán)益性融資將受捧。

　　隨著利率市場(chǎng)化和房地產(chǎn)A股再融資開(kāi)閘，房地產(chǎn)企業(yè)如何“找錢(qián)”成為熱點(diǎn)話題。“我從2010年就開(kāi)始跟蹤研究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一些新的苗頭，因?yàn)槲覀兇笾屡袛鄰膰?guó)十條之后，對(duì)住宅市場(chǎng)的抑制投資和投機(jī)性的需求、去杠桿的政策會(huì)恐怕會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持。”在昨日舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　融資現(xiàn)狀：

　　房地產(chǎn)直接融資比例上升

　　秦虹表示，貸款方面對(duì)于房地產(chǎn)投資的抑制和“去杠桿化”令房企從銀行貸款愈加艱難，而房地產(chǎn)利潤(rùn)率下降及對(duì)于資金要求更高的商業(yè)地產(chǎn)普遍投資加速，這一切都將使得開(kāi)發(fā)企業(yè)也探討新型的金融創(chuàng)新工具。

　　秦虹直言，未來(lái)房企金融創(chuàng)新一是擴(kuò)大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。“我們研究了在國(guó)外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在公募市場(chǎng)融資、私募市場(chǎng)融資和銀行貸款三分天下，其中公募市場(chǎng)和私募市場(chǎng)都是直接融資。”

　　同時(shí)，她坦言，在過(guò)去5年，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開(kāi)始擴(kuò)大了。“比如說(shuō)2008年在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源里面，直接融資占比只有30%，而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已達(dá)40%。”

　　渠道多樣：

　　境外融資“便宜的錢(qián)”受捧

　　在論壇上，諸多地產(chǎn)商紛紛表示，在不缺錢(qián)的情況下，他們更看重“錢(qián)是不是夠便宜”。受境外融資低廉成本的吸引，越來(lái)越多的企業(yè)奔向境外融資的懷抱。

　　目前，美國(guó)國(guó)債收益率達(dá)到歷史低點(diǎn)，五年期美國(guó)國(guó)債收益率為5.6%到5.7%，加上利差，資金成本很低，美元融資五年期貸款利率僅為1.35%，十年期利率為2.58%。瑞銀證券董事總經(jīng)理趙駒提到，萬(wàn)科今年的融資利率僅為2.75%，大大節(jié)省了資金成本。

　　而秦虹則表示，中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動(dòng)。

　　與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)A股再融資正待開(kāi)閘。自從8月2日新湖中寶推出再融資方案以來(lái)，告發(fā)出再融資方案的房企已有新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企，再融資總額已達(dá)225億元。

　　對(duì)媒體近期頻頻提及的“房地產(chǎn)企業(yè)再融資是不是泡沫”的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)陳淮在論壇上反問(wèn)了一句：“房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不融資，它干什么？”并稱消耗土地、資金，這是正常的再循環(huán)過(guò)程。

　　房地產(chǎn)信托、基金、資產(chǎn)證券化等新興融資方式也在慢慢發(fā)展之中。“券商的類(lèi)信托業(yè)務(wù)也大部分投向了房地產(chǎn)，此外還有基金和信托的聯(lián)合，銀行和信托的聯(lián)合，都提供了一些直接融資的具體方式。”秦虹表示。

　　德信資本董事長(zhǎng)陳逸楓也表示，“2013年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)基金規(guī)模增量將達(dá)2000億元，相比2012年翻番。”在資產(chǎn)證券化方面，已出現(xiàn)多個(gè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始嘗試。高和資本和住建部政策研究中心共同撰寫(xiě)的《民間資本調(diào)研報(bào)告》中提到，當(dāng)前在我國(guó)的資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)已經(jīng)有案例出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)需要“長(zhǎng)錢(qián)”

　　記者在論壇上向多位地產(chǎn)金融界人士了解到，未來(lái)房地產(chǎn)融資成本進(jìn)一步下降是大概率事件。

　　“2012年初，房地產(chǎn)融資情況是最嚴(yán)峻的，從去年5月開(kāi)始有所寬松，到了今年，房地產(chǎn)基金的融資成本已經(jīng)下降3~4個(gè)點(diǎn)。”陳逸楓介紹說(shuō)，目前房地產(chǎn)基金偏債券型的融資成本已從24%左右下降到20%左右。

　　盛世神州基金首席執(zhí)行官李萬(wàn)明對(duì)記者表示，由于整個(gè)房地產(chǎn)整體利潤(rùn)率也在逐步下降，未來(lái)房地產(chǎn)融資的成本必然也會(huì)跟隨下行。

　　高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫則認(rèn)為，對(duì)以商業(yè)地產(chǎn)為主的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本只是一個(gè)方面，融資的長(zhǎng)短是另一個(gè)方面。“商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是有沒(méi)有‘長(zhǎng)錢(qián)’。”他認(rèn)為，未來(lái)權(quán)益化融資、資產(chǎn)證券化前景將更廣闊。(記者 潘彧)